В среду министр строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал журналистам о поручении президента - проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию. Говорить о каких-то конкретных сроках он не стал.
О том, что нужно отказаться от долевого строительства министр говорил еще летом. «Конечно, мы должны стремиться к тому, чтобы когда-нибудь уйти от долевого строительства, перейти к банковскому сопровождению, но это не сегодня и не завтра, пока наша задача — максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве», — отмечал Мень.
Застройщики и сейчас в большинстве своем используют кредиты для реализации своих проектов, комментируют участники рынка. Но средства дольщиков для них намного дешевле.
«Здесь вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки кредитуют застройщиков. Банковские средства для застройщиков сегодня гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков», — отмечает гендиректор девелоперской компании «Инград» Павел Поселёнов.
Игроки, которые возводят жилье без привлечения банковского финансирования, на рынке есть, но они в меньшинстве, говорит Дмитрий Соболев, финансовый директор девелоперской группы «Сити-XXI век». Это — либо крупнейшие компании, либо компании, аффилированные с банковскими или государственными структурами, либо компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства.
Сегодня только четверть девелоперов строит за свой счет, отмечают в ГК «Гранель». Там же добавляют, что полный переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне может уйти с рынка до 90% девелоперов.
«Себестоимость строительства в регионах равна примерно 25 тыс. руб. за кв м. Продажи в среднем — 35 тыс. руб. за кв. м. Данные условия для регионов финансово обременительны и бизнес становится невыгодным», — рассказывают в компании.
Если учесть поправки к закону о долевом строительстве, то на рынке останутся лишь финансово устойчивые компании, которые имеют прибыль не только от девелопмента, поскольку доходность этого бизнеса уменьшается с каждым годом все больше и больше, добавляет Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».
Речь идет о поправках в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. Они вводят запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство, обязывают генподрядчика, техзаказчика и застройщика иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.
«После того, как будут применены жесткие требования к застройщикам, можно говорить о других корректировках - изменится структура девелоперского рынка, с которого уйдут мелкие игроки, которым «не по зубам» новые правила игры. При этом если об изменении структуры отрасли и укрупнении компаний прогнозировать можно, то говорить о снижении объема предложения преждевременно», — поделился Роман Родионцев. руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.
Напомним, что в прошлом году были ужесточены требования к минимальному размеру уставного капитала для застройщиков, привлекающих средства населения. Размер уставного капитала рассчитывается индивидуально для каждого застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства.
Минимальный размер составляет 2,5 млн рублей при планах построить 1,5 тыс. квадратных метров. При этом если застройщик собирается возвести с привлечением средств граждан 500 тыс. квадратных метров, то его уставной капитал должен быть не менее 1,5 млрд рублей.
Кроме того, этим летом президент подписал закон о фонде защиты прав дольщиков (компенсационный фонд), который устанавливает единую ставку взноса застройщиков — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. При этом размер собственных средств застройщика по проекту, который планируется к реализации, должен составлять не менее чем 10% от его стоимости на протяжении всего периода строительства.
Если новая инициатива президента будет реализована, то схема, по сути, почти не поменяется, поскольку банк финансирует стройку, обратил внимание Соболев. Однако меняется период времени пользования банковскими деньгами.
«Банк будет давать деньги на более длительный срок - так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект. По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье», — сказал эксперт.
Он уверен, что можно ожидать сокращение количества компаний и дальнейшую монополизацию рынка. Увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции в таком случае неизбежны.
В том, что стоимость жилья вырастет уверены и другие участники рынка. Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов, дает от 20% до 60% переплаты по кредиту. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
«Чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным, однако в России сегодня ощущается острая нехватка именно таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты», — полагает она.
По ее словам, для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, и отсутствие гарантий, что девальвация 2014 года не повторится, является главным препятствием на пути внедрения проектного финансирования.
При полном проектном финансировании отпадает необходимость реализовывать квартиры по ДДУ, соответственно на рынке будут появляться только введенные в эксплуатацию новостройки. Они, конечно, будут дороже, чем те, что продаются на стадии котлована.
«На текущем этапе переход к проектному финансированию не стоит воспринимать как перспективу ближайшего будущего. Влияние на рынок будет только тогда, когда мы увидим конкретные шаги к созданию условий для развития данной схемы финансирования строительства. Сейчас она успешно сосуществует с привлечением средств дольщиков и, на мой взгляд, в ближайшие 5-10 лет ситуация не изменится», - отметила эксперт.
Павел Поселёнов также считает, что в сжатые сроки полностью перейти на проектное финансирование не получится, речь может идти о пяти годах и более.
Между тем, проблема обманутых дольщиков в России стоит остро. К ней не раз в своих заявлениях обращался президент. Сегодня регионы предоставили Минстрою дорожные карты о решении проблем почти 40 тысячах обманутых граждан.
Но по мнению ряда депутатов, проблема гораздо масштабнее, и речь идет о 150 тысячах человек, которые вложили свои средства в строительство домов и не получили жилья.
Михаил Мень говорит об отсутствии надлежащего контроля за долевым строительством в субъектах. Он также отмечает, что планируется установить единый порядок осуществления контроля в области долевого строительства во всех субъектах страны и возложить полномочия по контролю на органы государственного строительного надзора субъектов РФ.
«Это позволит обеспечить одновременный контроль сроков и качества строительства и контроль целевого использования средств дольщиков», — приводятся слова министра в материалах ведомства.
Слухи о намерении сменить схему долевого привлечения средств на схему проектного финансирования, которые бродили летом в кулуарах профильных учреждений, теперь обрели вполне осязаемую основу. Президент поручил правительству при участии Центробанка разработать комплекс мер для поэтапного вытеснения долевого строительства проектным финансированием.
Редакция сайт попросила прокомментировать грядущие нововведения ТОП-менеджеров компаний-застройщиков, и рамках настоящей статьи мы постараемся разобраться, насколько обоснованным является такое решение, как это отразится на рынке первичной недвижимости и кому все это может быть выгодно.
Несмотря на то, что законодательные акты, регулирующие рынок долевого строительства, ужесточаются с каждым годом, и постоянно входят в силу определенные поправки, призванные защитить дольщиков от рисков, все это не приводит к ощутимым результатам. По-прежнему в разных регионах страны застройщики сталкиваются с неразрешимыми проблемами, которые препятствуют завершению строительства и дольщики вынуждены искать способы, позволяющие отстоять их интересы.
Вероятно, в Министерстве строительства и ЖКХ стали рассматривать закон ФЗ-214 несколько под другим углом и пришли к выводу, что при долевом строительстве, в принципе, невозможно исключить риски. Как бы то ни было, в конце октября 2017 года министр Михаил Мень рассказал журналистам о соответствующем распоряжении Президента. О сроках перехода пока ничего неизвестно, так как сейчас не понятно, как такой переход можно реализовать технически. Собственно, также не очень понятно, какие изменения вызовет очередная забота государства о гражданах, желающих с минимальными затратами улучшить свои жилищные условия.
Что предполагает переход на проектное финансирование? Имеется в виду, что больше нельзя будет приобрести недвижимость на любом этапе строительства, продаваться будут только готовые квартиры. Средства на строительство будут давать банки в рамках определенного проекта. Естественно, стоить жилье будет намного дороже, с этой точки зрения нововведение не очень-то выгодно для граждан, хотя и риски «недостроя» или «долгостроя » будут сведены к минимуму. Взлету цен также немало будет способствовать грядущая тенденция к монополизации рынка крупными застройщиками, так как многие мелкие строительные компании просто не смогут балансировать на грани рентабельности – банковские кредиты обходятся дороже, чем средства, привлекаемые у дольщиков.
Абсолютное большинство застройщиков не располагают собственным капиталом, поэтому они вынуждены собирать средства путем долевого участия граждан или же оформлять банковский кредит, лишь немногие девелоперы строят за собственные деньги. В то же время банковские кредиты являются недешевым удовольствием для застройщиков, в зависимости от конкретных условий переплата за пользование кредита составляет от 20% до 60%, в отличие от денег дольщиков, за использование которых не нужно вообще ничего платить. Это делает строительный бизнес бессмысленным для компаний, не имеющих финансовой поддержки на более выгодных условиях.
Единственным фактором, вселяющим оптимизм, является возможный срок реализации задумки – эксперты полагают, что схема проектного финансирования заработает лет через 10 – 15. До этого все будет как раньше, подписание ДДУ и оплата по договору. Однако уже с 2018 года в силу вступят новые поправки к ФЗ-214, которые сами по себе способны сократить количество застройщиков. Речь идет о требованиях к размеру уставного капитала застройщика, привлекающего средства, к размеру собственного капитала, который является частью всего объема средств, необходимых для строительства, а также о необходимости взносов в Компенсационный фонд.
Итак, предстоят коренные изменения законодательства, регулирующего строительную отрасль. Как эти изменения отразятся на застройщиках и на потенциальных покупателях квартир в новостройках? сайт выясняет у крупнейших игроков рынка недвижимости Москвы и Подмосковья.
Роман Сигитов
Генеральный директор SEVERIN DEVELOPMENT
Сейчас уже однозначно понятно, что переход от долевого строительства к проектному финансированию состоится: Президент России поручил разработать меры по поэтапному переходу в течение 3-х лет.
Идея перехода на проектное финансирование вполне обоснована. Государство уже порядком подустало тратить свои силы и деньги на «погашение» проблем, связанных с обманутыми дольщиками, и «спасение» крупных застройщиков. Ему проще переложить ответственность на плечи другого профессионального игрока рынка. И таким игроком выступят банки.
Нововведение приведет к заметным переменам на рынке. Прежде всего, унифицируются внутренние банковские процессы, связанные с выдачей кредитов на строительство жилья. С организационной точки зрения это будет выгодно для всех девелоперов, так как процедуры и критерии кредитования проекта станут намного прозрачнее.
При этом, кредитный жилищный субпортфель банков значительно увеличится – в 1,5–2 раза. У девелоперов теперь не останется другого выбора, кроме как открывать полную кредитную линию. Такое поголовное «обязательство» неизбежно «осядет» в себестоимости строительства, вследствие чего продажная стоимость квадратного метра для покупателя вырастет как минимум на 10–20%, если государство не предложит вполне конкретных компенсационных мер.
Роман Сычёв
Генеральный директор Tekta Group
В России рынок первичной недвижимости формировался в условиях высокой инфляции и дорогостоящих кредитов на реализацию проектов застройки, поэтому основным источником финансирования строительства были сами покупатели. Однако сегодня очевидно, что переход от продаж строящегося жилья к реализации готовых объектов неизбежен, и ужесточенные требования к застройщикам (с 2018 года) как раз закладывают основы на адаптационный период. Финансирование проектов путем привлечения кредитных ресурсов и собственных средств исключит участие дольщиков и однозначно решит проблему долгостроев, если последует полный запрет на продажу квартир до ввода объекта в эксплуатацию.
С одной стороны, долевое строительство выгодно всем – и застройщикам, и дольщикам, и государству, если говорить о правильном бизнесе. Застройщику позволяет сдерживать рост цен, дольщику – купить жилье по более выгодной стоимости, а государству – иметь налоги и наращивать ВВП. Но с другой стороны, во всех развитых странах нет системы продажи квартир на стадии котлована. Вся мировая практика построена на реализации готового жилья, и только профессиональные инвесторы делают инвестиции в тот или иной проект и несут риски.
Говоря об инвесторах со стороны физических лиц, их доля на нашем рынке очень незначительна. Например, по данным о целевой аудитории ЖК «Маяковский» доля инвестиционных покупок составляет не более 7%, остальная же доля квартир покупается для собственного проживания. Думаю, что картина в целом идентична для новостроек Москвы.
Переходя на реализацию жилья в готовых домах, застройщики почувствуют настоящие рыночные предпочтения покупателей. Им придется продавать квартиры не по картинкам и обещаниям, а фактически демонстрировать готовый жилой комплекс, реальный подъезд и качество дома, благоустроенную территорию и работающую социальную инфраструктуру.
Более того, внедрение на первичном рынке жилья банковского финансирования однозначно приведет к повышению требований к застройщику и его проекту со стороны банков. Мы также увидим, чьи проекты действительно продуманы и просчитаны, а какие не могут быть реализованы из-за повышенных рисков. Вызывает тревогу только возможная монополизация рынка девелопмента крупнейшими игроками, которые имеют преференции в доступе к ресурсам (площадкам, коммунальным сетям, финансированию).
Валерий Мищенко
Председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family
Переход от долевого строительства к модели проектного финансирования приведет к укрупнению рынка и одновременному уходу из отрасли компаний, которые не обладают серьезными собственными ресурсами. Это логично, ведь изменения будут означать увеличение входного инвестиционного порога для реализации любого проекта на рынке недвижимости. Девелопер, имея очередь застройки на 2 млрд рублей, не сможет взять у банка 500 млн, обладая собственными 150-200 млн. Расчет застройщика ясен: он надеется на деньги участников долевого строительства. А вот банк такой подход уже не устроит, он будет требовать от девелопера наличия на счету собственных 600-700 млн рублей. Это, безусловно, вынудит игроков мелкого и среднего калибра уйти с рынка – они не смогут взять на себя такую большую финансовую нагрузку.
С другой стороны, дополнительные издержки, связанные с облуживанием кредитных процентов, «лягут» на квадратный метр, его стоимость значительно возрастет. И это неизбежно.
Переход к проектному финансированию приведет к тому, что застройщики и банки будут работать рука об руку, а значит, последние будут видеть всю цепочку формирования себестоимости недвижимости и, наряду с контролирующими органами, будут тщательно наблюдать за расходованием средств. Значит, у застройщика не получится вывести деньги по надутым статьям расходов.
Предприниматели, которые не выживут в новых обстоятельствах, начнут искать иные ниши для работы. Возможно два альтернативных варианта: одни застройщики обратят взоры на кустарное, индивидуальное жилищное строительство, а другие уйдут в эксклюзивные проекты, ориентированные на очень богатых клиентов. Здесь, как правило, речь идет о минимальных количествах продаж, но с достаточно большой маржей. Насколько емким окажется этот сегмент, на данный момент прогнозировать трудно, ведь доходы россиян-миллиардеров носят теневой характер.
Дмитрий Котровский
Партнер девелоперской компании "Химки Групп"
Если власти не предложат альтернативных источников финансирования строительства, и девелоперы будут вынуждены брать кредиты в банках под высокий процент на реализацию своих проектов, можно ожидать увеличения стоимости объектов недвижимости на первичном рынке. Сегодня на начальном этапе строительства в схеме финансирования примерно 70% средств принадлежит банку, а 30% - компании. По мере увеличения объемов продаж эта пропорция может меняться. Застройщики имеют возможность досрочно погашать задолженность перед банком. Если запретить продавать квартиры в домах на стадии возведения, девелоперу негде будет брать денег, чтобы возвращать долг банку. Кроме того, у застройщиков появятся дополнительные расходы, связанные с налогообложением и содержанием домов, находящихся на балансе. Эти затраты, также как и затраты на обслуживание дорогостоящих кредитов, девелоперы будут вынуждены включить в цену конечного продукта. Мой прогноз – цены могут вырасти до 40% и приблизиться к стоимости жилья на вторичном рынке.
Последние законодательные инициативы, направленные на решение проблемы обманутых дольщиков, и предложение упразднить долевое строительство отвечают интересам банковского лобби. Зависимость строительного сектора от банков сегодня велика, а в будущем станет еще сильнее. При этом, я сомневаюсь, что в нынешней нестабильной ситуации банки могут выступать гарантами финансируемого строительства. Достаточно вспомнить многочисленные отзывы лицензий и санацию крупных игроков банковского сектора.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Состоится ли переход к проектному финансированию и полный отказ от долевого строительства, ответ на этот вопрос могут знать только представители власти, которые инициировали нововведение. Предварительно озвучивается период длительностью три года, в течение которого девелоперы должны будут полностью перейти на банковское кредитование при строительстве объектов недвижимости. Срок вполне реальный, но пока что сложно представить, как новая схема будет работать на практике. Сегодня банки не готовы выдавать кредиты всем без исключения застройщикам, за бортом остаются компании, которые не внушают доверие и не демонстрируют устойчивое финансовое положение.
Последствия данной меры очевидны – стоимость жилья в новостройках увеличится на 30-40%, так как застройщикам придется обслуживать дорогостоящие кредиты в течение длительного периода времени. Если раньше девелоперы досрочно погашали долг перед банком за счет средств, вырученных от продаж квартир, то теперь они смогут осуществлять первые выплаты, только когда дом будет построен и введен в эксплуатацию. Кроме того, традиционно банки с момента одобрения кредита просят выплачивать проценты, а иногда частично и тело кредита. Откуда в таком случае взять деньги на выплату процентов, непонятно.
Данная мера отвечает интересам банковского сообщества. В последнее время зависимость строительной отрасли от банковского капитала и так заметно возросла, теперь же деятельность застройщиков будет полностью контролироваться кредитными организациями.
Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Полагаю, отказ от финансирования проекта за счет средств покупателей связан с несовершенством 214-ФЗ, который, как показала практика, к сожалению, не может предоставить дольщику 100% гарантий получения квартиры или возврата средств. Сегодня в России насчитывается порядка 38 тысяч обманутых дольщиков и 830 проблемных объектов. Причем в октябре список пополнился новыми игроками. По всей видимости, проблема достигла таких масштабов, что решить ее в сжатые сроки можно только кардинальными мерами – отказом от долевого строительства. К тому же таким способом власти привлекают к активному контролю строительной отрасли и третью сторону, а именно – банки, которые в перспективе станут фактически одним из главных регуляторов деятельности застройщиков.
Безоговорочное преимущество упразднения долевого строительства состоит в 100% гарантии покупателей, которые будут покупать только готовое жилье, введенное в эксплуатацию. В свою очередь за отсутствие рисков придется платить. Главный итог возможного перехода к проектному финансированию – это рост стоимости жилья, поскольку займы банков, в отличие от средств дольщиков, не бесплатные, по ним нужно платить процент. И если сейчас застройщик может расплатиться с банком уже в ходе продаж до окончания строительства, то при упразднении долевого участия кредит придется брать на весь срок реализации, а рассчитываться только после ввода здания в эксплуатацию. Кроме того, на рынке останется преимущественно готовое жилье, а оно на 20-30% дороже строящихся аналогов. При этом с учетом политики ЦБ РФ есть все предпосылки для снижения процентов по проектному финансированию. Сейчас ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 8,25%, а инфляция находится на уровне 3%. Но, каким бы не был он маленьким, это приведет к росту себестоимости. Сейчас кредиты для застройщиков в рамках проектного финансирования варьируются от 13% до 20% годовых. Даже если предположить, что власти найдут способ их удешевить, то такой инструмент финансирования все равно будет дороже, чем нынешний дорогой кредит, но в сочетании с дешевыми деньгами дольщиков. В стоимости каждой квартиры, проданной по ДДУ, по сути, содержится как инвестиция в строительство, так и прибыль застройщика. То есть привлекая деньги покупателя, девелопер получает доход уже сейчас, а дом достраивает потом. Именно эта прибыль помогает досрочно погасить кредит. Если же средств дольщиков не будет, то и прибыль застройщик начнет получать только после завершения строительства в ходе продаж готового жилья.
Кроме того, зависимость строительной отрасли от банковского капитала заметно возрастет, хотя и сейчас она немаленькая, потому что большинство девелоперов все же привлекают кредиты для строительства. Устранение долевого участия будет означать, что у застройщика останется только два реальных канала финансирования строительства – кредит и собственные деньги. Займы будут привлекать практически все девелоперы, но на весь срок строительства. Это значит, что им придется раскрывать очень много коммерческой информации, проходить жесткие банковские проверки и отчитываться перед кредиторами. Кроме того, строительная отрасль и цены на ее продукцию попадут в жесткую зависимость от стоимости займов, и вообще кредитно-денежной политики банков и государства.
Полагаю, что главными бенефициарами перехода к проектному финансированию станут банки. Посудите сами: кредитор получит прибыль от ссуженного им капитала на строительство, а потом еще в виде платежей и процентов по ипотеке от проданных в том же здании квартир. По сути, банк дважды участвует в прибыли, получаемой с одного и того же продукта – квартиры.
С другой стороны, банкам придется более внимательно контролировать своих заемщиков, чтобы не допустить коллапса строительства или мошеннических действий. Для этого необходимо набрать специалистов по строительству, расширить штат аналитиков, занимающихся строительным рынком, нести в связи с этим операционные издержки. Таким образом, банкам тоже нужно готовиться к изменениям.
Светлана Денисова
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Исходя из той скудной информации, которой мы сейчас располагаем, понятно, что время долевки сочтено. По-видимому, ее призвана заменить схема привлечения денег дольщиков через эскроу-счета, анонсированная еще в предыдущих поправках в 214-ФЗ. Это означает, что по существу дольщик не передает деньги застройщику, а аккумулирует их на банковском счете. Надо понимать, что в настоящее время наша банковская система не обеспечена средствами, необходимыми для воспроизведения строительства в существующих объемах, их еще нужно привлечь. Вопрос привлечение денег в банки в условиях действующих рисков остается проблематичным и открытым. Банковская система за последнее время подверглась серьезным потрясениям, многие финансовые учреждения ушли с рынка, все это имело разрушительные последствия для предприятий малого и среднего бизнеса и людей, которые потеряли доступ к деньгам на длительные сроки, а то и свои вклады, превышающие страхуемую сумму.
Размер страхуемого взноса на сегодняшний день – 1, 4 млн рублей, что никак не соотносится с ценами на квартиры. Если дольщик должен аккумулировать в банке полную стоимость квартиры к моменту окончания ее строительства, то и вклад должен быть застрахован в полном объеме. Пока неясно, сколько банков получит возможность работать с эскроу-счетами, смогут ли эти финансовые организации кредитовать всех тех застройщиков, а их сотни тысяч на территории России, которые захотят воспользоваться проектным финансированием? Получат ли застройщики аккредитацию банков в соответствии с их высокими требованиями?
Возможно, эти меры оздоровят рынок, но огромное количество мелких и средних компаний будут вынуждены уйти. Это неизбежно приведет к сокращению объема предложения. Мы убеждены, что новость об отказе от долевого строительства рынку еще только предстоит в полной мере осознать. Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только вследствие сокращения объемов, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с деньгами банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. м. возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут.
Игорь Василенко
Сбербанк разработал для вас специальные кредитные предложения, учитывающие специфику вашей отрасли.
Структура обеспечения определяется индивидуально по каждому проекту.
25.07.2017 10:58:00
Мировая практика инвестирования в строительный сектор такова: 2/3 инвестиций идут через банковское проектное финансирование, 1/3 составляют собственные средства компаний. В России – все наоборот. В нашей стране до сих пор нет единого правового механизма по проектному финансированию. В этой связи эксперты указывают на то, что необходимо развивать другие небанковские инструменты. Подробнее о них – читайте в «Теме недели» на STROY.EXPERT.
Проектное финансирование
Несмотря на то, что основным способом привлечения инвестиций для строительных проектов в России все-таки остается проектное финансирование, механизмы его еще недостаточно развиты. Во всем мире проектным финансированием занимаются классические инвестиционные банки, которые имеют право осуществлять прямые инвестиции в крупные проекты. Наши же банки - это, в большинстве своем, кредитные и депозитные учреждения. По мнению экспертов, через несколько десятилетий Россия все-таки придет к европейским стандартам проектного финансирования, но пока говорить об этом слишком рано. Для этого у нас нет законодательных и исполнительных механизмов, судебная система и система контроля также отстает от должного уровня.
Дмитрий Нырков , руководитель проекта ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Для изменения ситуации необходимо в первую очередь довести до ума правовой механизм проектного финансирования, полагают эксперты, создать систему надежных инвестиционных банков, а также постепенно вводить инструменты использования тех свободных наличных денежных средств, которые могут быть использованы в интересах финансирования строительного сектора.Как правило, девелоперские проекты являются долгосрочными и довольно рискованными, особенно в условиях сегодняшней административной неопределенности и политической ситуации, из-за чего довольно сложно оценить риски. Проектное финансирование банками осуществляется только после получения разрешения на строительство, многие финансовые учреждения начинают выделять средства уже после начала стройки. В связи с этим девелоперу крайне сложно получить инвестиции, например, на этапе предпроектных подготовок: надо либо искать соинвестора, либо вкладывать собственные средства.
Собственные средства, договоры ДДУ
Самая большая проблемы в рамках предоставления данного источника финансирования – низкий уровень доверия и падение спроса со стороны потенциальных дольщиков (покупателей квартир). По некоторым оценкам, обманутых дольщиков по всей стране зафиксировано сегодня от 45 до 150 тыс. человек. Если ситуация с несовершенством механизма их защиты (ФЗ-214) не изменится, проблемы будут только усугубляться. Не поможет даже стимуляция мер поддержки ипотеки – в ситуации падающих доходов населения даже уровень ипотечной ставки в 8% вряд ли поспособствует оживлению спроса.
Владимир Гамза , председатель комитета Торгово-промышленной Палаты РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям:
В то же время, Светлана Бачурина , ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете ГД ФС РФ по транспорту и строительству, уверена:ФЗ-214 надо постоянно править. Ситуация меняется, появляются новые обстоятельства. И тут речь уже не идет о том, хорош или плох сам закон, а только лишь о том, что парадигма развития строительного сектора через механизм дольщиков была изначально неправильной. Правильно было бы сформировать подход через проектное финансирование, тогда бы в стране уже сейчас появился нормальный институт проектного финансирования, а обманутых дольщиков и в помине не было.
Теперь остается решить вопрос: что делать с теми дольщиками, которые возникли до вступления в силу закона?Помимо Закона о Компенсационном фонде Госдума планирует запустить порядка 12 различных законов, все они будут работать в комплексе. Нельзя рассматривать отдельно каждый из этих элементов системы. В настоящий момент реализуется системный подход, который позволит запустить, в том числе, и принципы проектного финансирования. Наконец-то соединили экономику и строительную сферу, сформулировав понятие «обоснование инвестиций». На самом деле сегодня никому не нужны «деньги сразу», потребность в них возникает по мере раскрутки проекта с оценкой этапов рисков на каждом из них. В новом законе ответственность застройщика поднята на 3-4 уровня по сравнению с предыдущими актами, для этого в ФЗ-214 введены и объяснены дополнительные элементы, такие, например, как эксроу-счета.
В Европе уже давно придумали и реализуют эффективный механизм поэтапного привлечения финансовых средств по проекту. Например, вырыл застройщик котлован – дольщик заплатил за свою будущую квартиру 15% стоимости, освоили 1 этаж – покупатель заплатил еще 10% и так далее. Таким образом, формируется абсолютно защищенная правовая схема финансирования строительства.
Андрей Шелковый , генеральный директор ОАО «АФЖС»:
В данных условиях необходимо еще большее внимание уделять развитию рынка небанковского финансирования строительной отрасли в нашей стране.Я не совсем согласен с критикой системы страхования рисков застройщиков в нашей стране. В качестве примера приведу последние парламентские слушания, которые шли 6,5 часов (порядка 30-40 минут было посвящено обсуждению законопроекта о Компенсационном фонде, а все остальное время отдали на откуп дольщикам, которые приехали со всех регионов России). Ни в одном выступлении не было претензий дольщиков к страховым компаниям, претензии в основном касались власти и застройщиков. Конечно, ФЗ-214 сегодня эволюционирует, все время обнаруживаются новые прорехи, которые необходимо дополнительно донастраивать, особенно в части контроля за деятельностью застройщиков в рамках договорных взаимоотношений по ДДУ. Это нормальная практика: закон, который был принят еще 10 лет назад, не может оставаться в неизменном виде. По сути, когда мы говорим о проблемах дольщиков, которых в нашей стране по разным оценкам от 45 до 150 тыс. человек, мы имеем в виду тех людей, которые вложились в проекты до вступления в силу механизма обязательного страхования строительной деятельности. Сейчас будет тоже самое: принятый закон нацелен только на тех дольщиков, с которыми будут подписываться договоры по новым проектам. Однако всем понятно, что этот закон никак не решит проблему текущего дня. Будут ли защищены сегодняшние дольщики этим законом? Да. Ведь речь идет о создании публично правовой компании, в этом случае будет иметь место субсидиальная ответственность государства, а значит финансирование дольщиков будет идти из бюджета, то есть из наших с вами налоговых отчислений.
Небанковское финансирование
Помимо проектного банковского финансирования и собственных средств (договоры ДДУ), существуют и другие инструменты финансирования жилой и коммерческой застройки, в том числе проектов по комплексному развитию территорий. В частности, речь может идти о Паевых инвестиционных фондах (ПИФы), Пенсионных фондах, государственной поддержке в виде договоров ГЧП и концессий.
Ольга Архангельская , вице-президент РГУД, партнер компании Ernst&Young:
Одним из перспективных направлений – это механизм облигационных замов. ЦБ РФ сегодня делает все необходимое для того, чтобы этот рынок состоялся, но, к сожалению, пока не все проблемы, препятствующие этому, устранены.Сейчас на рынке активно развиваются источники, связанные с инвестиционными фондами. Дело в том, что за рубежом пенсионные фонды являются весомыми игроками на этом рынке. Речь идет о долгих деньгах, которые не требуют очень высокой доходности и идеально подходят рынку недвижимости. Впрочем, долгое время российское законодательство не было достаточно проработанным, чтобы этот инструмент активно использовался застройщиками. Сейчас пенсионные деньги начали вливаться в отрасль.
Кроме этого, все активней в последнее время применяются и механизмы ГЧП при реализации проектов строительства доступного (социального) жилья.
Катерина Григорьева, директор направления «Оценка и финансовый консалтинг» Группы компаний SRG :
Применение механизма ГЧП при реализации проектов строительства доступного (социального) жилья предполагает привлечение бюджетного финансирования для создания объектов инженерной и социальной инфраструктуры, что является важным условием снижения стоимости квадратного метра жилья и обеспечения его доступности, реализации по ценам, ниже рыночного уровня. Реализация инвестором проектов жилой застройки подразумевает также его обязательство по строительству сопутствующей инженерной инфраструктуры (водоснабжение и канализация, электроснабжение, газоснабжение, управление твердыми бытовыми отходами), а также объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц). Затраты по строительству указанной инфраструктуры, как правило, полностью ложатся на инвестора и, в конечном счете, включаются в стоимость жилья. В связи с этим, с одной стороны, стоимость жилья становится недоступной для населения особенно в регионах, а, с другой стороны, финансовые показатели и окупаемость проекта становятся неприемлемыми для рационального инвестора.
Рынок строительства жилья в России за три года перейдет от долевого механизма финансирования к кредитному. По поручению президента механизм перехода должен разработать Минстрой совместно с АИЖК.
Президент РФ Владимир Путин поручил Правительству совместно с Центробанком и АИЖК утвердить дорожную карту по поэтапному замещению средств дольщиков банковскими кредитами и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.
Напомним, Владимир Путин обсуждал постепенный отказ от долевого строительства 25 октября на совещании с членами Правительства. Глава Минфина РФ Антон Силуанов после совещания заявил, что строители должны по большей части пользоваться заемными средствами, а люди должны покупать уже готовые квартиры, а не вкладываться на этапе нулевого строительства с непонятными последствиями.
По оценкам главы Минстроя Михаила Меня , для отказа от долевого строительства банки должны заместить 3,5 трлн руб. «Банки должны ответить на вопрос, в какой срок они могут заместить эту цифру и на каких условиях», – отметил он.
Долевое строительство
Долевое строительство – форма инвестиционной деятельности, при которой строительная компания привлекает денежные средства граждан для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
И хотя сейчас в России приходится до 80 % от общего объема строящегося жилья, это отнюдь не российское ноу-хау. Возникло долевое строительство в Аргентине в 1985 году при поддержке государства, которое стремилось привлечь средства в отрасль. Позже этот механизм получил распространение в Великобритании, Египте, Кувейте, ОАЭ.
В России федеральный закон № 214-ФЗ вступил в силу 1 января 2005 года. Закон претерпел многочисленные изменения и поправки, но действует до сих пор и регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве.
Согласно закону, застройщик – это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К минусам долевого строительства относится появление долгостроев, т.е. незавершенных строительством домов, и как следствие – обманутых дольщиков. Именно социальная напряженность, возникшая в связи с увеличением их числа в период экономического кризиса, подтолкнула власти к поиску новых механизмов финансирования жилищного строительства.
Плюсы: не надо ждать
Именно предотвращение появления новых обманутых дольщиков и является главным преимуществом проектного финансирования.
«Гражданам более правильно и более надежно покупать квартиры в готовых, построенных домах, а не вкладываться на этапе долевого строительства с непонятными последствиями», – заявил министр финансов Антон Силуанов.
Среди аргументов «за» также возможность купить готовую квартиру, а не кота в мешке, т.е. покупатель еще на стадии выбора сможет оценить качество строительства, благоустройства, наличие или отсутствие инфраструктуры, парковок и т.д. И, конечно, в этом случае не придется ждать несколько лет, когда квартира, купленная на начальной стадии строительства, будет достроена, территория вокруг благоустроена, а дом введен в эксплуатацию.
И эти доводы весьма и весьма весомы, но есть у предлагаемой схемы и недостатки.
Минусы: за все нужно платить
Негативная сторона перехода к проектному финансированию – рост стоимости жилья. Сегодня, привлекая средства дольщиков на стадии котлована, застройщик может сразу пускать их в дело без дополнительных расходов. Если же средства на строительство будет предоставлять банк, это предполагает проценты и комиссии.
«Средний срок жизни строительного проекта – 1,5–2 года. Банковское финансирование по текущим ставкам дает 18–24 % валовой нагрузки на проект. Но это для сверхкачественных заемщиков. Для некоторых проектов нагрузка может достигнуть и 30 %. Думаю, в среднем цены вырастут на 40 %», – говорит генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.
Представитель застройщика также отмечает, что в России формировался мировой прецедент, когда напрямую средства домохозяйств инвестировались в реальный сектор экономики через механизм долевого строительства. «Государство, принимая новые правила, убирает из жилищного строительства социальные риски, но вместе с тем и доступное жилье», – сетует Игорь Белокобыльский.
Банки
Отменять долевое строительство в один момент государство не собирается. Правительство говорит о постепенном переходе к новому механизму. Теперь в числе участников строительства появятся и банки.
По словам управляющего филиала банка «Российский капитал» в Новосибирске Дениса Голубева, банковская система РФ сегодня вполне готова к финансированию проектов жилищного строительства: сейчас и ставки кредитования приемлемы для застройщиков, и банки научились работать со строительным сектором. Также банки уже разработали как стандарты для рассмотрения кредитования, так и методологии мониторинга застройщиков.
«Мы не видим принципиальной сложности перехода на модель проектного финансирования, при которой конечный потребитель покупает готовое жилье, а банк финансирует весь проект от начала до конца, как это распространено в европейских странах. Полный переход на проектное финансирование, по нашему мнению, не вызовет особых затруднений у добросовестных застройщиков. Это лишь заставит их более тщательно готовить финансовые планы и проекты совместно с банками. Становиться более прозрачными и технологичными. Конечно, переход на новую схему отсечет недобросовестных застройщиков от рынка жилищного строительства», – уверен Денис Голубев.
Также представитель банка прогнозирует, что объем реализованного жилья после перехода на проектное финансирование даже возрастет, поскольку у населения будет больше уверенности в благополучном исходе строительных проектов, т.к. все риски на себя фактически возьмут банки. Это приведет к росту спроса.
Поясним, что у банка «Российский капитал» есть практический опыт проектного финансирования объектов жилищного строительства. В настоящее время они находятся в стадии реализации. Проекты рассчитаны на срок до трех лет.
«Мы будем вести анализ всего проекта на протяжении всего жизненного цикла строительства: контролировать целевое использование привлеченных средств, динамику строительства, обмениваться этими данными с контролирующими органами. Таким образом, банк непосредственно становится полноценным участником строительного процесса ».
При этом к застройщику предъявляются следующие основные требования: наличие положительной деловой репутации, опыт реализации строительных проектов, наличие проектно-разрешительной документации.
«Сейчас ставки на проектное финансирование в нашем банке 12–14 % годовых. Сроки кредитования по некоторым проектам, которые мы рассматриваем, – более семи лет», – уточняет Денис Голубев.
Механизм перехода должен быть разработан к 15 декабря. Что именно предложат Минстрой и АИЖК а рамках дорожной карты, пока неизвестно.
