Ипотеката е залог на скъпо голямо имущество с право на собственост, предоставено на заемодателя, който е заел парите. Длъжникът подписва договор за ипотека на имота си и дава обещание на кредитора да изплати дълга в пари или със заложеното имущество, ако не може да изплати в брой. Можете да ипотекирате и купувате жилище, земя, яхта, кола и друга собственост. От момента, в който имотът бъде закупен с ипотека, той става собственост на кредитополучателя. Често срещан вариант за ипотека е закупуването на апартамент на кредит. Често закупеното жилище се използва като обезпечение, но можете да предоставите съществуващ апартамент. Ипотечните кредити се издават от банките. Условията за заема на всеки са различни. Федералният закон за ипотечните кредити урежда условията за издаване и използване на ипотечни кредити в Русия.
През 2019 г. президентът на Руската федерация въведе изменения във Федералния закон 102 за ипотеките. Според нови данни са се появили следните точки:
Освен това, според новото законодателство за ипотеките, няколко точки са загубили своята валидност. Например параграф 1 от член номер 22, както и параграф 3 от член номер 25. Значението на членове 27 и 28 също беше напълно изгубено. Те касаеха нормативни проблеми в процеса на оспорване на вписването на ипотечен кредит. Последните промени бяха законово намаление на основните лихвени проценти по кредитите, предоставени с държавна подкрепа. От 1 януари 2019 г. техният размер варира от 9 до 11,4%. За да се постигне това, бяха направени значителни промени по отношение събирането на парите от длъжниците. Сега размерът на компенсацията на дълга зависи пряко от лихвения процент на Централната банка.
Също така промените в закона за ипотеката през 2019 г. засегнаха мораториума върху предсрочното изплащане на ипотечните кредити, но досега това изменение не е одобрено от властите. В момента те позволяват на кредитополучателите да извършват плащания по служебните си задължения по-рано от определения краен срок, без да налагат санкции.
Също така бяха смекчени глобите и неустойките за ипотечните длъжници, които преди това възлизаха на около 20% годишно. Сега тази неустойка ще трябва да бъде платена в зависимост от основния лихвен процент от Централната банка.
Законът за ипотечното кредитиране разглежда този процес в зависимост от това какъв имот се закупува, какво е обезпечението. Разликите в процедурата зависят от тези точки. За жилищни имоти се дават до 5 дни; нежилищни активи, включително земни площи на сградата, търговски и промишлени имоти, получават срок до 15 дни. За останалите обекти срокът е до 30 дни. С нотариална заверка на договора за залог, цялата процедура може да бъде намалена до 5 дни, но не повече.
Президентът на Руската федерация въведе инструкции за понижаване на лихвата по ипотечните кредити до ниво под 8%. Това решение трябва да влезе в сила преди 2024 г. и все още се счита за новия закон на Путин за ипотеките.
Именно това се обсъжда в указа на държавния глава, озаглавен „Цели на националното техническо развитие за периода до 2024 г.“. Този закон е публикуван на официалния ресурс на Кремъл.
Правителството на Руската федерация възложи до 2024 г. да предостави достъпни жилища на много семейства, чиито доходи са равни на средните. Ето защо лихвите не трябва да надвишават 8% годишно. Беше отбелязано също, че през настоящите шест месеца е необходимо да се достигне ниво, което да позволи на най-малко 5 милиона руски семейства да подобряват собствените си условия на живот всяка година. По-рано ръководителят на Сбербанк заяви, че неговата банка вече е готова да намали лихвите по ипотечните кредити до 7% за 2 години, той ще се опита да направи това по-рано. Според експерти лихвите ще намалеят до 6,2% до края на тази година.
Путин подписа закона за ипотечните кредити, но за да влезе в сила, клиентът трябва първо да сключи застраховка и след като представи договор за лична застраховка в банковата институция, да подпише договор за застраховка на жилището. Отбелязваме също, че субсидии могат да се предлагат от страна само когато кредитополучателят е изпълнил напълно всички изисквания и клиентите по издадения заем извършват плащания в ясно посочени редове. Този подход от страна на Руската федерация ще се превърне в стимул за гражданите да увеличат раждаемостта в страната.
Федералният закон за ипотечното кредитиране влезе в сила, тъй като през 2018 г. стана ясно, че работата на строителните компании и предприемачите следва ясно координиран модел, като собствените им предпочитания се вземат предвид като насоки. Купувачът е оставен да реши дали да закупи апартамент или не, въз основа единствено на собствените си възможности. В резултат на това в Руската федерация възникна ситуация, при която предприемачите не могат да продават нови многофамилни сгради, а купувачите не могат да станат техни собственици поради високата им цена. Това доведе до губеща ситуация и за двете страни, строителните предприемачи фалираха, банките не върнаха парите, инвестирани в строителството, а гражданите нямаха къде да живеят, тъй като банковите лихви не позволяваха на семейства с малки деца да получават ипотеки. Ето защо през 2019 г. беше приет нов закон за ипотеката . Според управляващите клонове на държавата такова решение ще бъде:
Освен това ще бъде осигурена защита на депозитите на гражданите при закупуване на ново жилище по DDU.
За постигане на всички поставени цели президентът, Министерството на финансите и Централната банка издават съответните укази и преразглеждат законодателството. За президента на Руската федерация регулирането на дейността на банковите системи стана приоритетен въпрос. Затова той се зае с проблема с намаляването на основния процент при кандидатстване за ипотека. Законът за ипотеката гарантира, че през следващата година ипотеките, както и други кредитни продукти, ще станат по-достъпни за обикновените граждани на Руската федерация.
Законът за ипотеката на недвижими имоти предвижда сключването на следните договори за ипотека:
посочва, че всеки случай трябва да бъде регистриран в Единния държавен регистър, в противен случай договорът се счита за невалиден. И в двата случая имотът се възлага на лицето, чието име фигурира в сертификата за собственост. Собственикът може да ползва и живее в ипотекираното жилище и трябва да се грижи за него. Не можете да продавате или предоставяте обезпечение за други заеми, освен ако това не е посочено в договора за ипотека. Можете свободно да се разпореждате с имота след пълното погасяване на кредита.
Ако длъжникът не е в състояние да изплати заема, тогава законът за ипотеката на недвижими имоти поставя заемодателя на първо място в реда за събиране на парите от заемополучателя. Това му дава предимство пред останалите кредитори (ако има такива), които искат да получат пари от длъжника. Съгласно закона ипотекираният апартамент ще бъде продаден на публичен търг. Приходите трябва да покриват ипотечния дълг и загубите на заемодателя (лихва по заема, разходи за търг, неустойки, разходи за поддръжка на апартамента). Случва се получената сума да не е достатъчна за покриване на всички разходи. В този случай федералният ипотечен закон изисква кредитополучателят да изпълнява ипотечните си задължения. Ипотекираният имот е продаден, което означава, че договорът за ипотека е изпълнен. Заемодателят отписва останалия дълг и няма право да го изисква от кредитополучателя.
Ипотека по ново законодателство 2019гсе различава по няколко параметъра. Нека да разгледаме основните разлики. Според правния вид на ипотеката, обезпечението е закупувания апартамент, този, който кредитополучателят е решил да закупи. Предмет на договорна ипотека може да бъде всеки друг вид недвижим имот, с който купувачът разполага.
Регистрацията на ипотечен кредит се извършва успоредно с регистрационните права върху жилищни имоти, а договорният - след изготвяне на документа за покупко-продажба. Регистрацията на законна ипотека не включва събиране на държавна такса, за разлика от тази, която влиза в сила в договора.
Благодарение на новото законодателство на Руската федерация ипотечните кредити ще станат още по-достъпни за гражданите на страната.
От 16 юли 1998 г. N102 федералният закон за ипотеките регулира регистрацията на ипотеките. Ако се основава на споразумение, тогава за извършване на държавна регистрация е необходимо да се подадат заявления от двете страни по споразумението. Кредитополучателят трябва да предостави списък с документи:
Законът за ипотеката на недвижими имоти определя и момента на вписване. Законът ги ограничава до един месец. За да регистрирате ипотека в Единния регистър, трябва да направите определен запис в него, който ще удостовери правото на кредитополучателя да получи имот под ипотеката. Записаната дата се счита за дата на регистрация. Без тази процедура сделката се счита за незавършена и не дава на кредитополучателя права на жилище.
Договорът за ипотека трябва да съдържа:
Федералният закон за ипотеката определя, че обектите на ипотека могат да бъдат един недвижим имот или няколко вида недвижими имоти въз основа на следните условия за издаване на ипотечен заем:
Имотът е заложен с всички необходими принадлежности. Ако е заложен парцел, ипотеката обхваща намиращите се върху него сгради. Условията на ипотеката предвиждат, че стойността на обезпечения имот се определя по съгласие на двете страни с помощта на независима оценка от експерт на ипотекирания имот.
Законът за ипотеката на недвижими имоти определя условията за получаване на ипотечен кредит:
Федералният закон за ипотеката гласи, че ако ипотечните плащания вече са в ход, просто ще трябва да предоставите доказателство за раждането на вашите деца. След това трябва да съставите заявление за една година. В този случай банката ще преструктурира плащането, което остава. Ако просто планирате ипотека, тогава трябва да съберете стандартен пакет документи, за да получите заем. Те включват:
Ако възникнат спорни ситуации или банките искат потвърждение на тази или онази информация, може да са необходими допълнителни документи. Те се издават по искане на управителя на финансова институция.
Сегашната версия на Закона за ипотеката гласи, че ако заемът е издаден след 2018 г., а след това през периода до 2022 г. включително, семейството има второ или трето дете, им се дава възможност за рефинансиране на ипотеката. На тези, които са участвали в програмата за субсидиране, от момента на раждането на второто им дете се предлага и преференциална ипотека, но при раждането на третото.
Законът за ипотеката на Путин през 2019 г. ще бъде от значение за гражданите, чиито договори за заем отговарят на няколко параметъра:
Също така имайте предвид, че изплащането на ипотека съгласно Федерален закон 102 се извършва чрез анюитетни плащания.
Много граждани на Руската федерация мечтаят да получат собствено жилище, но в повечето случаи нямат достатъчно финансови средства, за да го купят, така че са принудени да вземат ипотека. Когато теглите ипотечен кредит, имотът, който купувате, се използва като обезпечение. Новият закон за ипотеката от 2019 г., както и предишният, гласи, че ако е невъзможно да изплати собствения си дълг по ипотечен кредит, клиентът ще загуби закупеното жилище. Този резултат не е от полза нито за банките, нито за кредитополучателите. Но когато предоставят ипотечен кредит, банките все пак искат да оценят възможните си финансови рискове. За целта се правят определени анализи и доклади. Освен това ще е необходимо да се оцени финансовото състояние на клиента, който иска да вземе заем, както и да се анализират определени условия, които гарантират застраховка и стабилност на финансовата институция.
Наскоро бяха направени промени в ипотечните закони по отношение на рисковия фактор за ипотеки с ниска първоначална вноска. От 1 януари 2019 г. тя се увеличава от 150 на 200%. Това решение е актуализирано, за да се осигури финансова стабилност. Тази промяна важи за кредити, които ще бъдат издадени от 1 януари тази година. Централната банка обяви още, че този сегмент на кредитиране е най-рисков. Следователно увеличаването на съотношението е напълно оправдано решение, като се има предвид, че тези заеми напоследък започнаха да растат като количество.
Разбира се, банковите компании оценяват нивото на платежоспособност на собствените си кредитополучатели, преди да предоставят заем. В този случай задължително се вземат предвид нивото на месечния доход на клиента, наличието на поръчители, състава на семейството и т.н. Във всеки случай, за да получи ипотека, финансовата институция ще изисква предоставянето на много факти, които ще документират нейното ниво на доход.
Разбира се, много семейства се нуждаят от възможността да се възползват от ипотечното кредитиране, за да получат държавна подкрепа по този въпрос. Въз основа на характеристиките на съвременния пазар е нереалистично незабавно да се събере необходимото количество средства за закупуване на жилище. Следователно последното издание на Федерален закон 102 за ипотеките ще направи този вид заем още по-популярен вариант сред другите.
В Руската федерация VTB 24 Bank и Sberbank са много активни в ипотечното кредитиране. Има и много финансови институции, които се занимават директно с ипотеки, като например Housing Finance Bank. УниКредит и Алфа също могат да предоставят изгодни оферти. Законът за ипотеката 102 Федерален закон предвижда, че клиентът трябва да избере решение за сътрудничество директно след проучване на всички предложения.
Федералният закон за ипотеката от 16 юли 1998 г. N102 задължава кредитополучателя да поддържа ипотекирания имот в добро състояние със собствени средства. Ако е необходимо, той трябва да извърши рутинни ремонти и да възстанови дребни повреди за своя сметка. Кредитополучателят трябва да уведоми заемодателя, ако състоянието на ипотекирания имот се е влошило или е изгубено. При кандидатстване за ипотека кредиторът има право да документира и физически да провери състоянието на ипотекирания имот. Законът му дава това право за срока на договора за ипотека.
Закон за ипотеката на недвижими имотипризнава, че апартаментът може да бъде ипотекиран от трето лице, което не фигурира в договора за кредит. Ако той си отиде, лицето, за което са взети парите, ще получи собственост върху това жилище, като по силата на договора върху него се прехвърлят ипотечните задължения. Невъзможно е да продадете този апартамент без съгласието на банката кредитор. Ако съпруг или съпруга са закупили недвижим имот, докато са женени, тогава в случай на развод федералният закон за ипотеката дава на съпрузите правото да разделят ипотекирания апартамент, дори ако не са изплатили дълга. Без значение на кого е регистриран апартаментът, вторият може да поиска 50% от жилището, дори ако няма да изплаща заема към банката в бъдеще. За да се предотврати подобна ситуация, съпрузите сключват предбрачен договор на етапа на регистриране на ипотека. Той посочва единствения собственик на имота, на когото е издаден заемът.
Основното предимство на ипотеката е, че вместо да спестявате дълги години необходимата сума за закупуване на жилище, федералният закон за ипотеката ви позволява да се преместите в нов апартамент или къща точно сега. В този случай ипотекираното жилище става собственост на кредитополучателя. Членовете на семейството на кредитополучателя могат да бъдат регистрирани в новия апартамент. За целите на сигурността са застраховани рисковете от загуба на собственост върху апартамента и неговата повреда, както и загуба на работоспособност на кредитополучателя. Освен това ипотеката има редица предимства:
Недостатъкът на ипотеката е, че „преплащате“ за апартамент. Може да достигне 100%. Ипотечното „надплащане“ включва годишните разходи по задължителната застраховка и лихвата по кредита. Друг недостатък е, че банките имат много изисквания към кредитополучателите: регистрация, руско гражданство, доказване на доходи, стаж на едно място, поръчители и др.
За да разрешите жилищния проблем с помощта на ипотека, е важно да намерите компромис между положителните и отрицателните аспекти на ипотеката и да изберете достоен партньор (банка).
През последните години ипотечните кредити се превърнаха в един от най-популярните кредитни продукти. За да регулира този сегмент от услуги на финансови организации, през 1998 г. беше приет „Законът за ипотеката“ 102-FZ. Оттогава много се промениха и няколко пъти бяха направени различни промени в този закон. Последният (от април 2018 г.) датира от декември 2017 г.
Но федералният закон 102-FZ далеч не е единственият, който трябва да се вземе предвид при ипотечното кредитиране. Да, той съдържа най-основните точки и всичко необходимо, за да разберете същността на въпроса, но има и други разпоредби, които също трябва да бъдат взети под внимание:
Въпреки факта, че за да разберете напълно същността на ипотеката и всички характеристики, свързани с нея, трябва да проучите всички документи, представени по-горе, основното нещо, което трябва да знаете, е законът № 102-ФЗ.
Първата глава на Закона за ипотеката е разделена на седем члена. В първия можете да научите на какво основание възниква ипотеката и как се урежда тя. Сред основните разпоредби си струва да се подчертае, че обезпечението, което е гаранция за ипотечен кредит, трябва да остане в употреба на собственика и не се прехвърля на банката. Освен това самият длъжник или всяко друго лице може да предостави имуществото си като обезпечение, ако има подходящо споразумение за това.
Втората статия говори за възникващи задължения. Някои важни характеристики не са посочени тук, всичко е съвсем очевидно. В следващата, трета глава, законът говори за изискванията, обезпечени с ипотека: че след прехвърляне на имота като обезпечение, кредитополучателят трябва да получи договорената сума за него. Тя трябва или да отговаря на стойността на имота, или да е по-ниска от нея.
Четвъртият член гласи, че ако банката е длъжна да поеме разходите за поддържане на заложеното имущество вместо неговия собственик, тогава направените разходи могат да бъдат компенсирани от имота.
Обикновено към съществуващия дълг се добавя допълнителна сума.
Петата статия изброява имущество, което може да служи като обезпечение:
Шестата статия е посветена на самото право на залог на имущество. Посочени са ограниченията и характеристиките на тази операция. И накрая, в седма глава се говори за това как точно трябва да бъде заложен един обект, ако има няколко собственика. В такава ситуация е задължително съгласието на абсолютно всички собственици. Но ако обектът е обща споделена собственост и част от него наистина може да бъде обособена и ясно обособена, тогава не е необходимо съгласието на всички собственици.
банки са изключително неохотни да приемат като обезпечение само дял от недвижим имот, тъй като е изключително трудно да се продаде по-късно, тъй като е необходимо да се вземе предвид преимущественото право на други собственици на имота. Такъв имот обаче може успешно да бъде приет като допълнително обезпечение. В този случай условията на договора и финансовото състояние на кредитополучателя са от голямо значение. За някои хора банките правят значителни облекчения и отстъпки. Основното за тях е ясно да видят, че лицето е в състояние да изплати заема.
Втората глава е изцяло посветена на особеностите при сключването на договорите за ипотека. Това изброява основните елементи на документа и правилата, които трябва да се следват. Отделно са уточнени приложенията и особеностите на присъединяването им към договора.
Описва изискването за регистрация на документи и упражняването на правата/отговорностите, изброени в споразумението между страните.
Третата глава описва характеристиките на изготвянето на ипотека. В повечето случаи това е част от договора за ипотека, но законът разграничава това понятие отделно. Статиите в тази глава до голяма степен копират информацията от предишния раздел.
Четвъртата глава от Закон 102-FZ говори за това как точно трябва да се извърши държавната регистрация на ипотеки. Тук можете да получите информация как точно трябва да се извърши самата процедура, как можете да промените или изтриете данни и колко ще струва това (държавно мито). Трябва да се отбележи, че членове 21, 27 и 28 от тази глава вече са изгубили сила и не могат да бъдат препращани към тях.
В пета глава можете да разберете:
Това е името на шеста глава от закона, която говори за това как точно може да се извърши прехвърлянето на права върху ипотекиран имот. Можете веднага да научите за последиците от подобни действия, както и за принудителното прехвърляне на имущество, което е особено важно в случай на последваща продажба на обезпечението за изплащане на дълга.
Седма глава е посветена на възможността за регистриране на един и същ обект като обезпечение по няколко договора за заем. Той описва характеристиките и приоритета на събиране на вземания, ако възникне такава ситуация, както и кои ипотечни опции могат да бъдат обявени за невалидни.
Във втория случай вариантът е да се регистрира като обезпечение обект, който вече е обезпечение, заобикаляйки съществуващата забрана.
Банката получава правото и възможността да преотстъпи правата си върху обезпечението, освен ако не е посочено друго в договора, сключен с длъжника. В този случай задължението за плащане на самия дълг може или не може да бъде прехвърлено. Страните могат да се договорят за това поотделно. Можете също да прехвърлите правата върху ипотеката. За да направите това, достатъчно е да въведете новия собственик на този документ.
Ако длъжникът не изпълни задълженията си или наруши постигнатите споразумения, банката има право да го съди, да отнеме обезпечението и да го продаде, като по този начин възстанови всички свои разходи и върне сумата на дълга. Трябва да се отбележи, че в такава ситуация получената сума не винаги е достатъчна и банката има право да изиска от кредитополучателя да плати остатъка от дълга.
Ако банката реши да продаде имуществото на длъжника, тя може да го направи със или без съгласието на последния. В първия случай страните могат да се споразумеят по удобен за тях начин и да продадат обезпечението по удобен за всички начин. Във втория случай единственият възможен вариант е наддаването. Банката организира търг, на който се посочва минималната възможна цена на имота. Ако никой не е изявил желание да закупи имота, тогава цената се намалява.
Може да се залага земя, но само при условие, че няма ограничения за това. Освен това е възможно да се заложат правата за наем на парцел, но само за срока на договора за наем и при условие, че лизингодателят е съгласен с това. В противен случай земята няма да може да се използва за получаване на ипотечен кредит. Трябва да се отбележи, че при регистриране на частна къща като обезпечение, земята под нея е задължително да бъде заложена.
Ако се залага сграда (офис, промишлен комплекс, работилница, склад или други подобни обекти), принадлежаща на юридическо лице, трябва да се заложи и земята под нея. Изключение правят ситуациите, при които юридическо лице не е регистрирало собственост върху земята и я използва на основата на аренда. В последния случай правото на аренда се прехвърля като обезпечение и, ако е необходимо, новият собственик е длъжен да получи същите права върху земята като предишния.
Обект на обезпечение могат да станат домакинства или апартаменти, ако няма ограничения. Например, ако апартаментът е собственост на лице с увреждания или непълнолетно лице, тогава първо трябва да получите разрешение от органите по настойничество за прехвърляне на имота като обезпечение. Част от жилищните помещения могат да бъдат заложени, ако са предоставени в натура, но не могат да бъдат заложени помещения общинска или държавна собственост (неприватизирани).
Закон № 102-FZ е в сила от приемането му. Същото се отнася за всички промени, направени в документа. Трябва да се има предвид, че всички клаузи на закона се прилагат само за онези договори, които са сключени след приемането му. Това важи и за всички направени промени. Тоест, ако договорът за ипотека е сключен съгласно правилата, които са били приложими към 2015 г., не е необходимо да се преработва, за да отговаря на всички нововъзникващи нововъведения.
През 2017-2018 г. бяха направени няколко промени в Закон № 102-FZ. Нека да разгледаме основните им характеристики:
Промените в рамките на приетия закон № 141-FZ от 1 юли 2017 г. засегнаха регистрацията на ипотека едновременно с подписването на договор за покупко-продажба, което улесни опцията за кредитиране, при която същият недвижим имот, който ще бъде заложен е предоставено като обезпечение. Появи се и отделна статия, свързана с програмата за ремонт в Москва.
На 25 ноември 2017 г. беше приет друг закон № 328-FZ, според който страните можеха да сключват договори за залог, дори ако фактът на самия залог възникна въз основа на други документи. Други промени:
В момента правителството все още не планира да отмени действащия закон и да създаде нов, тъй като съществуващата система работи доста ефективно и изпълнява функциите си. Въпреки това ще бъдат направени доста значителни промени в Закон № 102-FZ. По-специално, от 1 юли 2018 г. ще влязат в сила много нови членове относно електронните ипотеки. Новата система ще улесни донякъде процеса на обработка на документи, тъй като значителна част от действията ще бъдат прехвърлени на уебсайта на държавните служби.
1. Договорът за ипотека се сключва в писмена форма чрез изготвяне на един документ, подписан от страните, и подлежи на държавна регистрация.
(изменен с Федерален закон от 6 декември 2011 г. N 405-FZ)
Споразумение, което не съдържа данни, посочени в този федерален закон, или нарушава правилата на член 13 от този федерален закон, не подлежи на държавна регистрация като договор за ипотека.
Неспазването на правилата за държавна регистрация на ипотечен договор води до неговата недействителност. Такова споразумение се счита за нищожно.
2. Договорът за ипотека се счита за сключен и влиза в сила от момента на държавната му регистрация.
3. При включване на ипотечен договор в заем или друг договор, съдържащ задължение, обезпечено с ипотека, трябва да бъдат изпълнени изискванията, установени за ипотечно споразумение по отношение на формата и държавната регистрация на това споразумение.
4. Ако в договора за ипотека е посочено, че правата на ипотекарния кредитор в съответствие с този федерален закон са удостоверени от ипотеката, заедно с такова споразумение ипотеката се представя на органа, който извършва държавна регистрация на права. Ако сключването на съответен договор води до създаване на ипотека по силата на закона, в случай на изготвяне на ипотечен запис се представят съответното споразумение и ипотечният запис. Органът, извършващ държавна регистрация на права, прави бележка върху ипотеката за датата и мястото на държавна регистрация на такова споразумение, номерира и подпечатва листовете на ипотеката в съответствие с параграф 2 на член 14 от този федерален закон.
(изменен с Федерален закон от 22 декември 2008 г. N 264-FZ)
Ако споразумението, въз основа на което е съставена и издадена ипотеката, посочва, че от датата на издаване на ипотеката на ипотекарния кредитор от органа, извършващ държавна регистрация на правата, ипотечният договор и споразумението, от което е обезпечено задължението с прекратяване на ипотеката, всички отношения между ипотекарния кредитор, длъжника и ипотекарния кредитор се уреждат от тази ипотека.
(изменен с Федерален закон от 22 декември 2008 г. N 264-FZ)
5. Държавна регистрация на договор за ипотека, сключен за гарантиране на изплащането на кредит или заем, предоставен за изплащане на предоставен по-рано кредит или заем за покупка или строителство на жилищна къща или апартамент, и издаването на ипотека, ако издаването му е предвидено в този договор за ипотека, може да се извърши едновременно с погасяването на ипотеката и заличаването на ипотеката, която е издадена за обезпечаване на предоставен по-рано кредит или заем, при условие че такава ипотека бъде представена на органа, който извършва държавни регистрация на права.
(изменен с Федерален закон от 22 декември 2008 г. N 264-FZ)
6. Ако страните са нотариално заверили договор за ипотека или споразумение, което води до възникване на ипотека по силата на закона, за целите на въвеждане на съответната информация в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях, заявителят е длъжен подайте на органа, извършващ държавна регистрация на права, нотариално заверено копие от такова споразумение.
Ако при настъпване на обстоятелствата, посочени в този параграф, от страните, едната страна по ипотечен договор или споразумение, което води до възникване на ипотека по силата на закона, нотариално заверени копия на такива споразумения не се представят на органа, извършващ държавна регистрация. права, условието, съдържащо се в такива споразумения относно възможността за обратен иск Извънсъдебна възбрана на заложено имущество не е приложимо.
(както е изменен с Федералния закон
Правното основание за ипотеките е установено от Федерален закон 102 Федерален закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“. Това е основният документ, който установява правата на страните по сделката и описва нейната процедура. Нека разгледаме основните аспекти на законодателния акт, иновациите и точките, на които кредитополучателите трябва да обърнат специално внимание.
Федерален закон № 102 определя основанията за възникване на ипотека, урежда правата на заинтересованите страни и описва процедурата за регистриране на ипотека и сключване на договор за ипотека. В съответствие с член 1, параграф 1, страните по договора за ипотека са ипотекарният кредитор (кредитор) и ипотекарният кредитор (кредитополучател), който прехвърля недвижим имот на заемодателя като гаранция за задължения.
Този правен акт е един от основните документи за ипотечните кредитополучатели, тъй като въз основа на него банките определят условията на споразумението.
Законът беше приет през 1998 г., но претърпя много промени през годините. През 2019 г. бяха направени допълнителни корекции. Какво е новото в документа:
В близко бъдеще се очаква законопроект с промени: оптимизиране на обработката на ипотечни кредити чрез въвеждане на цифрови технологии, въвеждане на забрана за издаване на ипотечни кредити в чуждестранна валута и възможност за преструктуриране на ипотечни кредити в чуждестранна валута.
Федерален закон № 102 се състои от 14 глави, всяка от които разглежда ключови аспекти на ипотеките:
Сметката се подобрява всяка година. Нововъведенията са предназначени преди всичко да защитят правата на страните и да опростят процедурата за извършване на сделка.
Основните предимства на закона:
Въпреки постоянните корекции, законът все още има много слабости. Например, не посочва случаите, когато тежестта върху имота може да бъде премахната в случай на прекратяване на договора за покупко-продажба. Основанията, на които залогът се прекратява, са изброени в чл. 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация и също така не съдържа дума за прекратяване на тежестта в случай на прекратяване на договора за покупко-продажба. Ако кредитополучателят е закупил апартамент с кредитни пари, но след това е прекратил договора с продавача, тогава ипотечният запис в Rosreestr ще остане валиден, докато купувачът не изплати заема.
Друг съществен недостатък е правото на кредитора да преотстъпи права за вземане на дълга. Банката може да продаде дълга на кредитополучателя на трети страни, които нямат лиценз за ипотечно кредитиране. Оказва се, че всяка трета организация може да стане ипотекарен кредитор.
Може да се отбележи също, че документът като цяло е насочен повече към защита на интересите на банката, способността й да събира дълга и да реализира обезпечението.
За тези, които планират да кандидатстват за ипотека, е препоръчително да знаят основните аспекти на закона:
По този начин законът за ипотеката е основен документ, въз основа на който се изграждат отношенията между банката и кредитополучателя.
Федерален закон № 102 за ипотеките е основен документ в тази област. В допълнение към него областите на правоотношенията по ипотечните въпроси се регулират от:
Федералният закон на Руската федерация „За ипотека (залог на недвижими имоти)“ № 102 от 16 юли 1998 г., както всеки друг законодателен акт, има свои собствени характеристики, включително установяване на правата и задълженията на участниците в правоотношенията в това област, а също така дава ясна дефиниция на термина „ипотека“. В съответствие със законодателния акт ипотеката е една от формите на обезпечение, когато заложеното имущество остава собственост на длъжника, но кредиторът има право да придобие правото върху него и да получи удовлетворение чрез продажбата му, ако длъжникът не изпълнява възложените му задължения.
важно! Понятието „ипотека“ трябва да се разграничава от понятието „ипотечно кредитиране“, тъй като в последния случай заемът се отпуска от банката директно срещу обезпечение на имущество, което е гарант за изплащане на заема. Тоест ипотечният кредит е един от компонентите на основната ипотечна система.
Основните разпоредби на закона за ипотеката, членове 1-8, установяват основанията за възникване на ипотека, задължения и изисквания за нейното обезпечение, списък на имуществото, което може да бъде предмет на ипотека и правото да го дадете по съответното споразумение. Така, съгласно разпоредбите на чл. 5 от закона, предмет на ипотека може да бъде недвижим имот, посочен в параграф 1 на чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, включително:
Същият член установява, че предмет на ипотека не може да бъде част от имущество, което не подлежи на разделяне в натура, без да се промени предназначението му.
Съгласно член 8 от закона договорът за ипотека се сключва в съответствие с правилата на гражданското право. Съдържанието на споразумението е определено в параграфи на член 9 от закона. Така документът трябва да посочва предмета на ипотеката, нейната оценка, същността, срока и размера на изпълнение на задължението, което е предмет на обезпечение по ипотеката. Един артикул се идентифицира чрез посочване на пълното му име (т.е. къща, апартамент, земя, сграда и т.н.), местоположение и описание, което ще бъде достатъчно за идентифицирането му. Оценката на имота се извършва в съответствие с руското законодателство по споразумение на страните по договора, при задължително спазване на изискванията на член 67 от закона, ако говорим за поземлен имот. В договора за ипотека задължително се посочва задължението, като се посочват точният размер и основанието за възникването му, както и срокът за изпълнението му. Ако размерът на обезпечението трябва да бъде определен в бъдеще, в споразумението се прави бележка за процедурата и други условия за неговото определяне.
важно! При изпълнение на задължения на вноски в договора за ипотека трябва да се посочват времето и честотата на плащанията, както и техните суми.
Глава 4 от Закона за ипотеката установява основанията и реда за държавна регистрация на ипотечни сделки. Член 19 от закона гласи, че ипотеката подлежи на задължителна регистрация в Единния държавен регистър на недвижимите имоти по начина, предписан от Закона за държавна регистрация на недвижими имоти. Процедурата за вписване на ипотека е установена от член 53 от Закона за държавната регистрация на недвижимите имоти, от който следва:
Трябва да се отбележи, че правилата на глава 8 от Закона за ипотеката се прилагат само за жилищни помещения, собственост на физически и юридически лица, не се допускат ипотеки на жилищни помещения, собственост на общинска и държавна собственост. Член 77 от закона определя правилата за ипотекиране на жилищни помещения за сметка на банки и други кредитни организации, което днес е гореща тема. Членът установява, че жилищните помещения, изцяло или частично построени, както и тези, придобити за сметка на кредитна институция, или средства от целеви заем, предоставен от друго юридическо лице за придобиване или изграждане на посочените жилищни помещения, са обект на регистрацията на ипотека върху него от момента на държавна регистрация на ипотеката, Съответно към залога се прилагат правилата за залог, възникващ по силата на споразумение. При прехвърляне на жилищни помещения в ипотека е необходимо да се получи съгласие от органите по настойничество и попечителство, ако членовете на семейството на собственика са непълнолетни, недееспособни или други лица под настойничество и попечителство. Органите имат право да издават съгласие за отчуждаване на недвижими имоти само ако правата и интересите на тези лица не са засегнати. Решението се издава в 30-дневен срок и подлежи на обжалване по съдебен ред. При ипотекиране на жилищни помещения за сметка на кредитни институции се предоставя пълен пакет документи, чийто списък се регулира от този закон по отношение на недвижими имоти. Списък с документи за кредитополучателя се съставя от кредитната институция. Разгледахме основните моменти, свързани с получаването на ипотека на територията на Руската федерация. Можете сами да прочетете пълната версия на законодателния документ.
