В сряда министърът на строителството и жилищното строителство и комуналните услуги Михаил Мен каза пред репортери за инструкциите на президента да проучи възможността за преход чрез банкова подкрепа от споделено строителство към финансиране на проекти. Той не говори за конкретни дати.
За необходимостта от отказ от споделено строителство министърът говори още през лятото. „Разбира се, трябва да се стремим някой ден да се отдалечим от споделеното строителство и да преминем към банкова подкрепа, но това не е днес или утре, а нашата задача е да защитим максимално хората, които участват в споделеното строителство“, отбеляза Мен.
Разработчиците вече използват предимно кредити, за да реализират проектите си, коментират участници на пазара. Но средствата на акционерите са много по-евтини за тях.
„Въпросът тук не е за самия механизъм за финансиране на проекта, а за процента, с който банките отпускат заеми на разработчиците. Банковите средства за разработчиците днес са много по-скъп ресурс от парите на акционерите“, отбелязва Павел Поселенов, генерален директор на компанията за развитие Ingrad.
На пазара има играчи, които строят жилища, без да привличат банково финансиране, но те са в малцинство, казва Дмитрий Соболев, финансов директор на групата за развитие на City-XXI Century. Това са или най-големите компании, или компании, свързани с банкови или държавни агенции, или компании, които внимателно изчисляват нивото на кредитната тежест и строят основно със собствени средства.
Днес само една четвърт от разработчиците строят за собствена сметка, отбелязва Granel Group of Companies. Те също така добавят, че пълният преход към финансиране на проекти може да доведе до факта, че на регионално ниво до 90% от разработчиците могат да напуснат пазара.
„Цената на строителството в регионите е приблизително 25 хиляди рубли. на кв. м. Продажби средно - 35 хиляди рубли. на кв. м. Тези условия са финансово обременителни за регионите и бизнесът става нерентабилен“, казват от компанията.
Ако вземем предвид промените в закона за споделеното строителство, то на пазара ще останат само финансово стабилни компании, които имат печалба не само от развитие, тъй като рентабилността на този бизнес всяка година намалява все повече, допълва Андрей Цвет, развитие директор на групата компании Granel.
Става дума за промени в закона за съвместното строителство, които влизат в сила от 1 юли 2018 г. Те въвеждат забрана за получаване на няколко разрешения за строеж наведнъж, задължават главния изпълнител, техническия клиент и предприемача да имат сметка в една и съща банка и да извършват плащания помежду си чрез ескроу сметки.
„След като се прилагат строги изисквания към разработчиците, можем да говорим за други корекции - структурата на пазара за разработка ще се промени, от която малките играчи, които „не могат да се справят“ с новите правила на играта, ще напуснат. В същото време, въпреки че е възможно да се прогнозира промяна в структурата на индустрията и консолидация на компаниите, е преждевременно да се говори за намаляване на обема на предлагането“, сподели Роман Родионцев. Ръководител на работа с ключови партньори на Est-a-Tet.
Нека си припомним, че миналата година бяха затегнати изискванията за минималния размер на уставния капитал за разработчиците, които набират средства от обществеността. Размерът на уставния капитал се изчислява индивидуално за всеки предприемач в зависимост от максималната площ на всички споделени строителни проекти.
Минималният размер е 2,5 милиона рубли с планове за изграждане на 1,5 хиляди квадратни метра. Освен това, ако предприемачът възнамерява да построи 500 хиляди квадратни метра със средства на гражданите, тогава неговият уставен капитал трябва да бъде най-малко 1,5 милиарда рубли.
Освен това това лято президентът подписа закон за фонд за защита на правата на акционерите (компенсационен фонд), който установява единен размер на вноската за разработчиците - 1,2% от цената на всеки договор с акционер. В същото време размерът на собствените средства на предприемача за проекта, който е планиран за изпълнение, трябва да бъде не по-малко от 10% от стойността му през целия период на строителство.
Ако новата инициатива на президента бъде реализирана, тогава схемата всъщност едва ли ще се промени, тъй като банката финансира строителството, отбеляза Соболев. Периодът от време за използване на банкови пари обаче се променя.
„Банката ще отпусне пари за по-дълъг период - така наречените „дългосрочни пари“. За да получат средства от купувачите, разработчиците първо ще трябва да построят имота. По същество става дума за продажба на апартаменти по същата схема, по която в момента се продават вторични жилища“, каза експертът.
Той е уверен, че можем да очакваме намаляване на броя на фирмите и по-нататъшно монополизиране на пазара. В този случай увеличението на цената на квадратен метър и увеличението на цените на апартаментите поради намалената конкуренция са неизбежни.
Други участници на пазара също са уверени, че цената на жилищата ще се повиши. Финансирането на проекти се предоставя при 13-20% годишно, което, като се вземе предвид продължителността на проектите, дава от 20% до 60% от надплащането по заема. Тези суми със сигурност ще се отразят в цената на квадратен метър, която ще стане много по-скъпа от сега, казва Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group.
„За да работи проектното финансиране, заемът трябва да е евтин и дългосрочен, но днес в Русия има остър недостиг на точно такива инвестиции. И предвид високата цена на капитала, необходимостта от ускоряване на изплащането му нараства, така че не е изгодно нито за разработчиците, нито за банките да се включват в дългосрочни и скъпи проекти“, смята тя.
Според нея макроикономическата стабилност и предвидимостта, преди всичко на валутния пазар, са изключително важни за дългосрочните инвестиции. Тя също не съществува днес и липсата на гаранции, че девалвацията от 2014 г. няма да се повтори, е основната пречка за въвеждането на проектно финансиране.
При пълно проектно финансиране няма нужда да се продават апартаменти по DDU, на пазара ще се появят само нови сгради, които са пуснати в експлоатация. Те, разбира се, ще бъдат по-скъпи от тези, които се продават на етапа на фундаментната яма.
„На сегашния етап преходът към проектно финансиране не трябва да се възприема като перспектива за близко бъдеще. Отражение върху пазара ще има само когато видим конкретни стъпки към създаване на условия за развитие на тази схема за финансиране на строителството. Сега той успешно съжителства с привличането на средства от акционери и според мен ситуацията няма да се промени през следващите 5-10 години“, отбеляза експертът.
Павел Поселенов също смята, че няма да може да се премине изцяло към проектно финансиране за кратко време, става дума за пет или повече години.
Междувременно проблемът с измамените акционери в Русия е остър. Президентът неведнъж се обръщаше към нея в изявленията си. Днес регионите предоставиха на строителното министерство пътни карти за решаване на проблемите на почти 40 хиляди измамени граждани.
Но според редица депутати проблемът е много по-голям и става дума за 150 хил. души, които са инвестирали парите си в строежа на жилища и не са получили жилище.
Михаил Мен говори за липсата на подходящ контрол върху дяловото строителство в съставните субекти. Той също така отбелязва, че се планира да се създаде единна процедура за упражняване на контрол в областта на дяловото строителство във всички съставни образувания на страната и да се възложат контролни правомощия на органите за държавен строителен надзор на съставните образувания на Руската федерация.
„Това ще позволи едновременен контрол на сроковете и качеството на строителството и контрол на целевото използване на средствата на акционерите“, цитира министърът в материалите на ведомството.
Слуховете за промяна на схемата за собствено набиране на средства към схема за проектно финансиране, които се лутаха през лятото в кулоарите на специализираните институции, вече придобиха много осезаема основа. Президентът възложи на правителството с участието на Централната банка да разработи комплекс от мерки за постепенно заместване на дяловото строителство с проектно финансиране.
Редакторите на сайта помолиха топ мениджърите на компании за развитие да коментират предстоящите нововъведения и в тази статия ще се опитаме да разберем колко оправдано е подобно решение, как ще се отрази на първичния пазар на недвижими имоти и кой може да се възползва от всички това.
Въпреки факта, че законодателството, регулиращо пазара на споделено строителство, става все по-строго всяка година и постоянно влизат в сила определени изменения, за да предпазят акционерите от рискове, всичко това не води до осезаеми резултати. Както и преди, в различни региони на страната предприемачите са изправени пред неразрешими проблеми, които пречат на завършването на строителството и акционерите са принудени да търсят начини да защитят интересите си.
Вероятно Министерството на строителството и жилищно-комуналните услуги започна да гледа на Федералния закон № 214 от малко по-различен ъгъл и стигна до извода, че при споделено строителство по принцип е невъзможно да се премахнат рисковете. Както и да е, в края на октомври 2017 г. министър Михаил Мен каза на репортери за съответната заповед на президента. Все още нищо не се знае за времето на прехода, тъй като сега не е ясно как такъв преход може да бъде осъществен технически. Всъщност също не е много ясно какви промени ще предизвика следващата грижа на държавата за гражданите, които искат да подобрят условията си на живот с минимални разходи.
Какво включва преходът към проектно финансиране? Това означава, че вече няма да могат да се купуват имоти на нито един етап от строителството, а ще се продават само завършени апартаменти. Средствата за строителството ще бъдат предоставени от банки в рамките на конкретен проект. Естествено, жилищата ще струват много повече; от тази гледна точка иновацията не е много полезна за гражданите, въпреки че рисковете от „недовършено строителство“ или „дългосрочно строителство“ ще бъдат сведени до минимум. Покачването на цените ще бъде значително улеснено и от предстоящата тенденция към монополизиране на пазара от големите предприемачи, тъй като много малки строителни компании просто няма да могат да балансират на ръба на рентабилността - банковите заеми са по-скъпи от средствата, набрани от собствен капитал държачи.
По-голямата част от предприемачите нямат собствен капитал, така че са принудени да набират средства чрез участие на граждани или да вземат банков заем; само няколко предприемачи строят със собствени пари. В същото време банковите заеми не са евтино удоволствие за разработчиците, в зависимост от конкретните условия, надплащането за използване на заем варира от 20% до 60%, за разлика от парите на притежателите на акции, за използването на които вие; изобщо не е нужно да плащате нищо. Това обезсмисля строителния бизнес за фирми, които нямат финансова подкрепа при по-изгодни условия.
Единственият фактор, който вдъхва оптимизъм, е възможният срок за реализация на идеята - експертите смятат, че схемата за финансиране на проекта ще заработи след 10-15 години, а дотогава всичко ще е както досега, подписването на договора и плащането по договора. От 2018 г. обаче ще влязат в сила нови изменения на Федерален закон 214, които сами по себе си могат да намалят броя на разработчиците. Говорим за изисквания за размера на уставния капитал на предприемача, който набира средства, за размера на собствения капитал, който е част от общия размер на средствата, необходими за строителството, както и необходимостта от вноски в компенсационния фонд.
И така, предстоят радикални промени в законодателството, регулиращо строителната индустрия. Как ще се отразят тези промени на разработчиците и потенциалните купувачи на апартаменти в нови сгради? сайтът открива от най-големите играчи на пазара на недвижими имоти в Москва и Московска област.
Роман СигитовГенерален директор на СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЪНТ
Вече е ясно, че преходът от споделено строителство към проектно финансиране ще се осъществи: президентът на Русия нареди разработването на мерки за поетапен преход в рамките на 3 години.
Идеята за преминаване към проектно финансиране е добре обоснована. Държавата вече е доста уморена да харчи енергията и парите си за „погасяване“ на проблемите, свързани с измамените акционери и „спасяването“ на големи предприемачи. За него е по-лесно да прехвърли отговорността върху раменете на друг професионален играч на пазара. И банките ще бъдат такъв играч.
Нововъведението ще доведе до значителни промени на пазара. На първо място се уеднаквяват вътрешните банкови процеси, свързани с отпускането на кредити за жилищно строителство. От организационна гледна точка това ще бъде от полза за всички предприемачи, тъй като процедурите и критериите за кредитиране на проекти ще станат много по-прозрачни.
В същото време жилищният кредитен подпортфейл на банките ще нарасне значително – 1,5–2 пъти. Сега разработчиците няма да имат друг избор, освен да открият пълна кредитна линия. Подобно универсално „задължение” неизбежно ще се „настани” в цената на строителството, в резултат на което продажната цена на квадратен метър за купувача ще се увеличи с поне 10–20%, ако държавата не предложи много конкретни компенсации мерки.
Роман СичевИзпълнителен директор на Tekta Group
В Русия първичният пазар на недвижими имоти се формира в условия на висока инфлация и скъпи заеми за изпълнение на проекти за развитие, така че основният източник на финансиране на строителството бяха самите купувачи. Въпреки това днес е очевидно, че преходът от продажби на жилища в строеж към продажба на готови обекти е неизбежен и по-строгите изисквания към разработчиците (от 2018 г.) поставят основите за периода на адаптация. Финансирането на проекти чрез привличане на кредитни ресурси и собствени средства ще елиминира участието на акционерите и определено ще реши проблема с дългосрочното строителство, ако има пълна забрана за продажба на апартаменти преди въвеждането на обекта в експлоатация.
От една страна, споделеното строителство е полезно за всички - предприемачи, акционери и държава, ако говорим за правилен бизнес. Позволява на предприемача да ограничи повишаването на цените, на акционера да купи жилище на по-добра цена, а на държавата да има данъци и да увеличава БВП. Но от друга страна, във всички развити страни няма система за продажба на апартаменти на етап фундаментна яма. Цялата световна практика се основава на продажбата на готови жилища и само професионални инвеститори инвестират в конкретен проект и поемат рисковете.
Ако говорим за инвеститори от физически лица, техният дял на нашия пазар е много незначителен. Например, според данните за целевата аудитория на жилищния комплекс Маяковски, делът на инвестиционните покупки е не повече от 7%, докато останалият дял от апартаментите се закупува за лично пребиваване. Мисля, че картината като цяло е идентична за новите сгради в Москва.
Преминавайки към продажба на жилища в готови къщи, разработчиците ще усетят реалните пазарни предпочитания на купувачите. Те ще трябва да продават апартаменти не по снимки и обещания, а реално да демонстрират завършен жилищен комплекс, реален вход и качество на къщата, озеленена територия и работеща социална инфраструктура.
Освен това въвеждането на банково финансиране на първичния жилищен пазар определено ще доведе до повишени изисквания към предприемача и неговия проект от страна на банките. Ще видим и чии проекти са наистина обмислени и пресметнати и кои не могат да бъдат реализирани поради повишени рискове. Единственото безпокойство е възможното монополизиране на пазара за развитие от най-големите играчи, които имат предпочитания за достъп до ресурси (сайтове, комунални услуги, финансиране).
Валери МищенкоПредседател на борда на директорите на фамилията компании КАСКАД
Преходът от споделено строителство към модел на проектно финансиране ще доведе до консолидация на пазара и едновременно с това излизане от бранша на компании, които не разполагат със значителни собствени ресурси. Това е логично, тъй като промените ще означават повишаване на инвестиционния праг за реализиране на всеки проект на пазара на недвижими имоти. Предприемачът, който има проект за развитие на стойност 2 милиарда рубли, няма да може да вземе 500 милиона от банката, като има собствени 150-200 милиона. Разчетът на предприемача е ясен: той разчита на парите на участниците в споделеното строителство . Но банката вече няма да се задоволява с този подход, тя ще изисква от разработчика да има собствени 600-700 милиона рубли в сметката си. Това със сигурност ще принуди малките и средни играчи да напуснат пазара - те няма да могат да поемат толкова голяма финансова тежест.
От друга страна, допълнителните разходи, свързани с обслужването на лихвата по кредита, ще „паднат“ на квадратен метър, цената му ще се увеличи значително. И това е неизбежно.
Преходът към проектно финансиране ще доведе до факта, че разработчиците и банките ще работят ръка за ръка, което означава, че последните ще видят цялата верига на формиране на разходите за недвижими имоти и заедно с регулаторните органи ще следят внимателно изразходването на средствата . Това означава, че разработчикът няма да може да тегли пари за завишени разходни позиции.
Предприемачите, които не могат да оцелеят в новите условия, ще започнат да търсят други ниши за работа. Има две възможни алтернативи: някои предприемачи ще насочат вниманието си към занаятчийско, индивидуално жилищно строителство, докато други ще се насочат към ексклузивни проекти, насочени към много богати клиенти. Тук, като правило, говорим за минимални количества за продажба, но с доста голям марж. В момента е трудно да се предвиди колко обемен ще бъде този сегмент, тъй като доходите на руските милиардери са сенчести.
Дмитрий КотровскиПартньор на компанията за развитие "Химки груп"
Ако властите не предложат алтернативни източници на финансиране на строителството и разработчиците са принудени да вземат банкови заеми с високи лихвени проценти за изпълнението на своите проекти, можем да очакваме увеличение на цената на недвижимите имоти на първичния пазар. Днес, в началния етап на строителство в схемата за финансиране, приблизително 70% от средствата са на банката, а 30% на компанията. С нарастването на обема на продажбите тази пропорция може да се промени. Разработчиците имат възможност да изплатят дълга си към банката предсрочно. Ако е забранено да се продават апартаменти в сгради в строеж, предприемачът няма откъде да вземе пари, за да изплати дълга към банката. В допълнение, разработчиците ще имат допълнителни разходи, свързани с данъчното облагане и поддръжката на къщите в техния баланс. Разработчиците ще бъдат принудени да включат тези разходи, както и разходите за обслужване на скъпи кредити, в цената на крайния продукт. Моята прогноза е, че цените могат да се покачат до 40% и да се доближат до цената на жилищата на вторичния пазар.
Последните законодателни инициативи за решаване на проблема с измамените акционери и предложението за премахване на дяловото строителство отговарят на интересите на банковото лоби. Зависимостта на строителния сектор от банките е висока днес и ще стане още по-силна в бъдеще. В същото време се съмнявам, че в настоящата нестабилна ситуация банките могат да действат като гаранти за финансирано строителство. Достатъчно е да си припомним многобройните отнемания на лицензи и реорганизации на основни играчи в банковия сектор.
Андрей КолочинскиУправляващ партньор на VectorStroyFinance
Дали ще се стигне до преминаване към проектно финансиране и пълен отказ от споделеното строителство, отговор на този въпрос могат да знаят само държавните служители, инициирали нововъведението. По-рано беше обявен период от три години, през който строителните предприемачи ще трябва напълно да преминат към банково кредитиране при изграждането на недвижими имоти. Срокът е доста реалистичен, но все още е трудно да си представим как новата схема ще работи на практика. Днес банките не са готови да издават заеми на всички разработчици без изключение, компаниите, които не вдъхват доверие и не демонстрират стабилно финансово състояние, са изоставени.
Последиците от тази мярка са очевидни - цената на жилищата в нови сгради ще се увеличи с 30-40%, тъй като разработчиците ще трябва да обслужват скъпи заеми за дълъг период от време. Ако преди разработчиците изплащаха дълга си към банката предсрочно, използвайки постъпленията от продажбата на апартаменти, сега те ще могат да направят първите плащания само когато къщата бъде построена и пусната в експлоатация. Освен това традиционно от момента на одобрение на кредита банките са длъжни да плащат лихви, а понякога и частично тялото на кредита. В този случай не е ясно откъде да вземем парите за плащане на лихви.
Тази мярка отговаря на интересите на банковата общност. Напоследък зависимостта на строителната индустрия от банковия капитал вече забележимо се увеличи, но сега дейностите на предприемачите ще бъдат напълно контролирани от кредитни институции.
Мария ЛитинецкаяУправляващ партньор на Metrium Group, член на партньорската мрежа на CBRE
Смятам, че отказът за финансиране на проекта за сметка на купувачите се дължи на несъвършенството на 214-FZ, което, както показа практиката, за съжаление, не може да осигури на акционера 100% гаранция за получаване на апартамент или възвръщаемост на средства. Днес в Русия има около 38 хиляди измамени акционери и 830 проблемни имота. Освен това през октомври списъкът беше попълнен с нови играчи. Явно проблемът е достигнал такива размери, че може да се реши в кратки срокове само с драстични мерки - отказ от съвместно строителство. Освен това по този начин властите включват трета страна в активния контрол на строителната индустрия, а именно банките, които в бъдеще всъщност ще се превърнат в един от основните регулатори на дейността на строителните предприемачи.
Безусловното предимство на премахването на споделеното строителство е 100% гаранция за купувачи, които ще закупят само завършени жилища, които са въведени в експлоатация. От своя страна ще трябва да платите за липсата на рискове. Основният резултат от евентуален преход към проектно финансиране е увеличение на цената на жилищата, тъй като банковите заеми, за разлика от средствата от акционерите, не са безплатни, върху тях трябва да се плаща лихва. И ако сега предприемачът може да плати на банката по време на продажбите преди края на строителството, тогава ако дяловото участие бъде премахнато, заемът ще трябва да бъде изтеглен за целия период на изпълнение и да бъде изплатен едва след въвеждането на сградата в експлоатация. Освен това на пазара ще останат предимно завършени жилища, които са с 20-30% по-скъпи от аналозите си в процес на изграждане. В същото време, като се има предвид политиката на Централната банка на Руската федерация, има всички предпоставки за намаляване на лихвите по проектно финансиране. Сега основната ставка на Централната банка на Руската федерация е намалена до 8,25%, а инфлацията е 3%. Но, колкото и малко да е, това ще доведе до увеличаване на разходите. В момента заемите за разработчици при проектно финансиране варират от 13% до 20% годишно. Дори и да приемем, че властите намерят начин да ги направят по-евтини, подобен инструмент за финансиране пак ще бъде по-скъп от сегашния скъп заем, но в комбинация с евтини пари от акционерите. Цената на всеки апартамент, продаден по DDU, по същество съдържа както инвестицията в строителството, така и печалбата на предприемача. Тоест, привличайки парите на купувача, разработчикът получава доход сега и завършва къщата по-късно. Именно тази печалба помага за предсрочното изплащане на заема. Ако няма средства от акционерите, тогава предприемачът ще започне да получава печалби едва след завършване на строителството по време на продажбите на готови жилища.
В допълнение, зависимостта на строителната индустрия от банковия капитал ще се увеличи значително, въпреки че дори сега е доста голяма, тъй като повечето предприемачи все още привличат кредити за строителство. Премахването на дяловото участие ще означава, че предприемачът ще има само два реални канала за финансиране на строителството - заем и собствени пари. Почти всички разработчици ще привлекат заеми, но за целия период на строителство. Това означава, че те ще трябва да разкрият много бизнес информация, да преминат през строги банкови проверки и да докладват на кредиторите. Освен това строителната индустрия и цените на нейните продукти ще станат строго зависими от цената на кредитите и като цяло от паричната политика на банките и държавата.
Смятам, че основните бенефициенти от преминаването към проектно финансиране ще бъдат банките. Преценете сами: заемодателят ще получи печалба от капитала, който е заел за строителство, а след това под формата на плащания и лихви по ипотеката от продадени апартаменти в същата сграда. Всъщност банката участва два пъти в печалбата, получена от един и същи продукт - апартамент.
От друга страна, банките ще трябва да наблюдават своите кредитополучатели по-внимателно, за да предотвратят срив в строителството или измамна дейност. За да направите това, е необходимо да се наемат строителни специалисти, да се разшири персоналът от анализатори, участващи в строителния пазар, и да се поемат оперативни разходи в това отношение. Следователно банките също трябва да се подготвят за промени.
Светлана ДенисоваРъководител на отдел "Продажби", BFA-Development CJSC
Въз основа на оскъдната информация, с която разполагаме в момента, става ясно, че времето за попълване е преброено. Очевидно е предвидено да бъде заменено от схема за привличане на пари от акционери чрез ескроу сметки, обявена в предишни изменения на 214-FZ. Това означава, че по същество акционерът не превежда пари на предприемача, а ги натрупва в банкова сметка. Трябва да разберем, че в момента нашата банкова система не е осигурена с необходимите средства за възпроизвеждане на строителството в съществуващите обеми, те все още трябва да бъдат привлечени. Въпросът за привличането на пари в банките при съществуващите рискове остава проблематичен и открит. Банковата система напоследък претърпя сериозни сътресения, много финансови институции напуснаха пазара, всичко това има пагубни последици за малкия и среден бизнес и хората, които са загубили достъп до пари за дълги периоди или дори техните депозити надвишават застрахователната сума .
Размерът на застрахователната премия днес е 1,4 милиона рубли, което по никакъв начин не корелира с цените на апартаментите. Ако акционерът трябва да натрупа пълната стойност на апартамента в банката до момента, в който строителството му приключи, тогава депозитът трябва да бъде застрахован изцяло. Все още не е ясно колко банки ще имат възможност да работят с ескроу сметки; дали тези финансови организации ще могат да кредитират всички тези разработчици, а те са стотици хиляди в Русия, които искат да се възползват от проектно финансиране? Ще получат ли разработчиците банкова акредитация, за да отговорят на високите си стандарти?
Може би тези мерки ще подобрят пазара, но огромен брой малки и средни фирми ще бъдат принудени да напуснат. Това неминуемо ще доведе до намаляване на предлагането. Убедени сме, че пазарът все още не е разбрал напълно новината за изоставянето на споделеното строителство. Ограничаването на механизма за дялово участие като начин за привличане на пари от акционерите директно в строителството със сигурност ще повлияе на ръста на цените на жилищата, не само поради намаляването на обемите, но преди всичко поради увеличението на цените, което ще дойде заедно с парите на банките. Ако строителството се извършва със заемни средства, тогава цената на кв.м. м. ще се увеличат най-малко с цената на тези заемни средства и свързаните с тях разходи.
Игор Василенко
Сбербанк разработи специални оферти за кредити за вас, които отчитат спецификата на вашата индустрия.
Структурата за сигурност се определя индивидуално за всеки проект.
25.07.2017 10:58:00
Световната практика за инвестиране в строителния сектор е следната: 2/3 от инвестициите минават през банково проектно финансиране, 1/3 идват от собствени средства на компаниите. В Русия е обратното. Страната ни все още няма единен законов механизъм за финансиране на проекти. В тази връзка експертите посочват, че е необходимо да се развиват и други небанкови инструменти. Прочетете повече за тях в „Темата на седмицата” на STROY.EXPERT.
Проектно финансиране
Въпреки факта, че проектното финансиране все още остава основният начин за привличане на инвестиции за строителни проекти в Русия, неговите механизми все още не са достатъчно развити. В целия свят проектното финансиране се осъществява от класически инвестиционни банки, които имат право да правят директни инвестиции в големи проекти. Нашите банки са в по-голямата си част кредитни и депозитарни институции. Според експерти след няколко десетилетия Русия в крайна сметка ще стигне до европейските стандарти за финансиране на проекти, но е твърде рано да се говори за това. За това нямаме законодателни и изпълнителни механизми, съдебната система и системата за контрол също изостават на необходимото ниво.
Дмитрий Нирков, ръководител на проекти в BFA-Development CJSC:
За да се промени ситуацията, е необходимо преди всичко да се финализира законовият механизъм за финансиране на проекти, смятат експертите, да се създаде система от надеждни инвестиционни банки и постепенно да се въведат инструменти за използване на наличните парични средства, които могат да се използват за финансиране строителния сектор.По правило проектите за развитие са дългосрочни и доста рискови, особено в днешната административна несигурност и политическа ситуация, което прави оценката на рисковете доста трудна. Финансирането на проекти от банките се извършва само след получаване на разрешение за строеж; много финансови институции започват да отпускат средства след началото на строителството. В тази връзка е изключително трудно за предприемача да получи инвестиции, например на етапа на предпроектната подготовка: той трябва или да търси съинвеститор, или да инвестира собствени средства.
Собствени средства, DDU договори
Най-големият проблем при предоставянето на този източник на финансиране е ниското ниво на доверие и спадащото търсене от страна на потенциалните акционери (купувачи на апартаменти). Според някои оценки от 45 до 150 хиляди души са били измамени в цялата страна. Ако ситуацията с несъвършенството на механизма за тяхната защита (FZ-214) не се промени, проблемите само ще се влошат. Дори стимулиращите мерки за подкрепа на ипотеките няма да помогнат - в ситуация на спадащи доходи на домакинствата дори лихва по ипотечните кредити от 8% едва ли ще помогне за съживяване на търсенето.
Владимир Гъмза, председател на Комитета на Търговско-промишлената камара на Руската федерация по финансовите пазари и кредитните организации:
В същото време, Светлана Бачурина, изпълнителен секретар на Експертния съвет по строителството, индустрията на строителните материали и проблемите на споделеното строителство към Комитета на Държавната дума на Федералното събрание на Руската федерация по транспорт и строителство, сигурен съм:FZ-214 трябва постоянно да се регулира. Ситуацията се променя, възникват нови обстоятелства. И тук вече не говорим за това дали самият закон е добър или лош, а само за това, че парадигмата за развитие на строителния сектор през механизма на акционерите първоначално е била неправилна. Би било правилно да се формулира подход чрез проектно финансиране, тогава в страната вече ще се появи нормална институция за проектно финансиране и няма да има следа от измамени акционери.
Сега остава да се реши въпросът: какво да правим с онези акционери, които са възникнали преди влизането в сила на закона?В допълнение към Закона за компенсационния фонд, Държавната дума планира да стартира около 12 различни закона, всички от които ще работят заедно. Всеки от тези елементи на системата не може да се разглежда отделно. В момента се прилага системен подход, който ще позволи да се стартират, наред с други неща, принципите на проектно финансиране. И накрая, свързахме икономиката и строителния сектор, като формулирахме концепцията за „оправданост на инвестициите“. Всъщност днес никой не се нуждае от „пари веднага“, необходимостта от тях възниква, когато проектът се насърчава с оценка на рисковите етапи на всеки от тях. В новия закон отговорността на предприемача е повишена с 3-4 нива в сравнение с предишните закони за тази цел, въведени са и разяснени допълнителни елементи във Федерален закон-214, като ескроу сметки.
Европа отдавна е измислила и прилага ефективен механизъм за постепенно набиране на средства за проект. Например предприемач изкопа яма - акционерът плати 15% от цената на бъдещия си апартамент, 1-вият етаж беше построен - купувачът плати още 10% и т.н. Така се формира една абсолютно защитена правна схема за финансиране на строителството.
Андрей Шелкови, генерален директор на АД "АФЖС":
В тези условия е необходимо да се обърне още по-голямо внимание на развитието на пазара на небанково финансиране на строителната индустрия у нас.Не съм напълно съгласен с критиките към системата за рисково застраховане на предприемачите у нас. Като пример ще дам последните парламентарни изслушвания, които продължиха 6,5 часа (около 30-40 минути бяха посветени на обсъждането на законопроекта за компенсационния фонд, а останалото време беше дадено на акционери, дошли от всички региони на Русия ). В нито едно от изказванията нямаше искове от акционери срещу застрахователни компании; искове се отнасяха главно до властите и предприемачите. Разбира се, Федерален закон 214 се развива днес; непрекъснато се откриват нови пропуски, които трябва да бъдат допълнително коригирани, особено по отношение на мониторинга на дейностите на разработчиците в рамките на договорните отношения по DDU. Това е нормална практика: закон, който е приет преди 10 години, не може да остане непроменен. Всъщност, когато говорим за проблемите на акционерите, които по различни оценки у нас са от 45 до 150 хил. души, имаме предвид онези хора, които са инвестирали в проекти преди да влезе в сила механизмът за задължително осигуряване на строителни дейности. сила. Сега ще бъде същото: приетият закон е насочен само към тези акционери, с които ще бъдат подписани споразумения за нови проекти. Всички обаче разбират, че този закон няма да реши днешния проблем. Ще бъдат ли защитени днешните акционери с този закон? да Все пак говорим за създаване на публично правно дружество, в този случай ще има субсидиарна отговорност на държавата, което означава, че финансирането на акционерите ще идва от бюджета, тоест от нашите данъчни облекчения.
Небанково финансиране
В допълнение към проектното банково финансиране и собствените средства (DDU споразумения), има и други инструменти за финансиране на жилищно и търговско развитие, включително проекти за интегрирано развитие на територии. По-специално можем да говорим за взаимни инвестиционни фондове (ПИФ), пенсионни фондове, държавна подкрепа под формата на ПЧП споразумения и концесии.
Олга Архангельская, вицепрезидент на RGUD, партньор на Ernst&Young:
Една от обещаващите области е механизмът на облигационните облигации. Централната банка на Руската федерация днес прави всичко необходимо, за да гарантира, че този пазар се провежда, но, за съжаление, не всички проблеми, които предотвратяват това, са елиминирани.Сега на пазара активно се развиват източници, свързани с инвестиционни фондове. Факт е, че пенсионните фондове в чужбина са значими играчи на този пазар. Говорим за дългосрочни пари, които не изискват много висока доходност и са идеални за пазара на недвижими имоти. Дълго време обаче руското законодателство не беше достатъчно развито, за да може този инструмент да се използва активно от разработчиците. Сега парите от пенсии започнаха да се вливат в индустрията.
Освен това механизмите на ПЧП напоследък все повече се използват при реализирането на проекти за изграждане на достъпни (социални) жилища.
Катерина Григориева, директор „Оценки и финансови консултации“, SRG Group of Companies:
Използването на механизма на ПЧП при изпълнението на проекти за изграждане на достъпни (социални) жилища включва привличане на бюджетни средства за създаване на инженерна и социална инфраструктура, което е важно условие за намаляване на цената на квадратен метър жилище и осигуряване на неговата наличност и продажба на цени под пазарните. Изпълнението на жилищни проекти от страна на инвеститора предполага и задължението му да изгради свързаната с тях инженерна инфраструктура (В и К, Ел, Газоснабдяване, ТБО), както и обекти на социалната инфраструктура (училища, детски градини, болници). Разходите за изграждането на тази инфраструктура по правило са изцяло за сметка на инвеститора и в крайна сметка се включват в цената на жилището. В тази връзка, от една страна, цената на жилищата става непосилна за населението, особено в регионите, а от друга страна, финансовите показатели и изплащането на проекта стават неприемливи за рационален инвеститор.
Пазарът на жилищно строителство в Русия след три години ще премине от механизъм за дялово финансиране към кредитен. Със заповед на президента преходният механизъм трябва да бъде разработен от Министерството на строителството съвместно с AHML.
Руският президент Владимир Путин възложи на правителството, заедно с Централната банка и AHML, да одобри пътна карта за постепенна замяна на средствата на акционерите с банкови заеми и други форми на финансиране, които минимизират риска за гражданите.
Да припомним, че Владимир Путин обсъди поетапния отказ от дяловото строителство на 25 октомври на среща с членове на правителството. След срещата ръководителят на Министерството на финансите на Руската федерация Антон Силуанов каза, че строителите трябва да използват предимно заемни средства, а хората трябва да купуват готови апартаменти, а не да инвестират на етапа на нулево строителство с неясни последствия.
Според ръководителя на Министерството на строителството Михаил Ме, за да се откажат от строителството със споделен капитал, банките трябва да заменят 3,5 трилиона рубли. „Банките трябва да отговорят на въпроса колко дълго могат да заменят тази цифра и при какви условия“, отбеляза той.
Споделена сграда
Споделеното строителство е форма на инвестиционна дейност, при която строителна компания привлича средства от граждани за изграждане на недвижими имоти. След получаване на разрешение за въвеждане на имота в експлоатация, предприемачът е длъжен да прехвърли проекта за споделено строителство на участниците в споделеното строителство.
И въпреки че сега Русия представлява до 80% от общия обем жилища в процес на изграждане, това в никакъв случай не е руско ноу-хау. Споделеното строителство възниква в Аржентина през 1985 г. с подкрепата на държавата, която се стреми да привлече средства за индустрията. По-късно този механизъм стана широко разпространен във Великобритания, Египет, Кувейт и ОАЕ.
В Русия Федерален закон № 214-FZ влезе в сила на 1 януари 2005 г. Законът е претърпял множество промени и допълнения, но все още е в сила и урежда отношенията, свързани с набирането на средства от граждани и юридически лица въз основа на договори за участие в съвместно строителство.
Съгласно закона строителният предприемач е юридическо лице, което притежава или има право да наема поземлен имот и привлича средства от участници в споделено строителство за създаване на жилищни сгради и (или) други недвижими имоти върху този поземлен имот, с изключение на за промишлени цели, въз основа на получените разрешения за строеж.
Обект на споделено строителство е жилищно или нежилищно помещение, обща собственост в жилищна сграда и (или) друг недвижим имот, подлежащ на прехвърляне на участник в споделено строителство след получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) ) други недвижими имоти.
Съгласно споразумението за участие в дялово строителство предприемачът се задължава в рамките на периода, определен от споразумението, да построи жилищна сграда и (или) друг обект на недвижимо имущество самостоятелно и (или) с участието на други лица и , след получаване на разрешение за въвеждане на тези обекти в експлоатация, да прехвърли съответния обект на дялово строителство на участника в дяловото строителство. От своя страна участникът в споделеното строителство се задължава да заплати цената, предвидена в договора, и да приеме проекта за споделено строителство, ако има разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг недвижим имот.
Недостатъците на строителството със споделен капитал включват появата на дългосрочни строителни проекти, т.е. недовършени жилища, а в резултат – измамени акционери. Именно социалното напрежение, възникнало поради увеличаването на техния брой по време на икономическата криза, накара властите да търсят нови механизми за финансиране на жилищното строителство.
Плюсове: няма нужда да чакате
Предотвратяването на появата на нови измамени акционери е основното предимство на проектното финансиране.
„По-правилно и по-надеждно е гражданите да купуват апартаменти в готови, построени къщи, отколкото да инвестират на етап споделено строителство с неясни последици“, каза финансовият министър Антон Силуанов.
Сред аргументите „за” е и възможността да се купи готов апартамент, а не прасе в джоба, т.е. Купувачът, дори на етапа на подбор, ще може да оцени качеството на строителството, озеленяването, наличието или отсъствието на инфраструктура, паркинг и др. И, разбира се, в този случай няма да се налага да чакате няколко години, за да бъде завършен апартаментът, закупен в началния етап на строителство, озеленяването на района около него и въвеждането на къщата в експлоатация.
И тези аргументи са много, много тежки, но предлаганата схема има и недостатъци.
Минуси: трябва да платите за всичко
Негативната страна на прехода към проектно финансиране е увеличаването на жилищните разходи. Днес, чрез привличане на средства от акционери на етапа на фундаментната яма, разработчикът може незабавно да ги пусне в бизнеса без допълнителни разходи. Ако банката предоставя средства за строителство, това включва лихви и комисионни.
„Средният живот на един строителен проект е 1,5–2 години. Банковото финансиране при текущи лихвени проценти осигурява 18–24% от брутното натоварване на проекта. Но това е за ултра-висококачествени кредитополучатели. За някои проекти натоварването може да достигне 30%. Мисля, че средно цените ще се увеличат с 40%“, казва Игор Белокобилски, генерален директор на групата компании Стрижи.
Представителят на предприемача също така отбелязва, че в Русия се създава световен прецедент, когато средствата на домакинствата са директно инвестирани в реалния сектор на икономиката чрез механизма на споделеното строителство. „Държавата, приемайки нови правила, премахва социалните рискове от жилищното строителство, но в същото време достъпни жилища“, оплаква се Игор Белокобилски.
банки
Държавата няма да отмени дяловото строителство за една нощ. Правителството говори за поетапно преминаване към нов механизъм. Сега сред участниците в строителството ще бъдат и банките.
Според управителя на клона на Руската капиталова банка в Новосибирск Денис Голубев, банковата система на Руската федерация днес е напълно готова да финансира проекти за жилищно строителство: сега лихвите по кредитите са приемливи за разработчиците и банките са се научили да работят с строителния сектор. Освен това банките вече са разработили както стандарти за обмисляне на кредитиране, така и методологии за наблюдение на разработчиците.
„Не виждаме фундаменталната трудност да се премине към модел на проектно финансиране, при който крайният потребител купува готово жилище, а банката финансира целия проект от началото до края, както е обичайно в европейските страни. Пълният преход към проектно финансиране според нас няма да създаде особени затруднения за добросъвестните разработчици. Това само ще ги принуди по-внимателно да подготвят финансови планове и проекти съвместно с банките. Станете по-прозрачни и технологично напреднали. Разбира се, преходът към нова схема ще отреже безскрупулните предприемачи от пазара на жилищно строителство“, уверен е Денис Голубев.
Също така представител на банката прогнозира, че обемът на продадените жилища след преминаването към проектно финансиране дори ще се увеличи, тъй като населението ще има повече доверие в успешния резултат от строителните проекти, т.к. Банките всъщност ще поемат всички рискове. Това ще доведе до увеличаване на търсенето.
Нека поясним, че Russian Capital Bank има практически опит в проектното финансиране на проекти за жилищно строителство. В момента те са в процес на изпълнение. Проектите са проектирани за период до три години.
« Ние ще анализираме целия проект през целия жизнен цикъл на строителството: ще наблюдаваме предназначението на набраните средства, динамиката на строителството и ще обменяме тези данни с регулаторните органи. Така банката директно става пълноправен участник в строителния процес».
В същото време предприемачът е обект на следните основни изисквания: положителна бизнес репутация, опит в изпълнението на строителни проекти, наличие на проектна и разрешителна документация.
„В момента ставките за проектно финансиране в нашата банка са 12–14% годишно. Сроковете на заема за някои проекти, които обмисляме, са над седем години“, уточнява Денис Голубев.
Преходният механизъм трябва да бъде разработен до 15 декември. Какво точно ще предложат Министерството на строителството и AHML в рамките на пътната карта, все още не е известно.
